在司法解釋中，城市規(guī)劃區(qū)和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋統(tǒng)稱為城市房屋。為解決審判實踐中存在的突出問題，本司法解釋的適用范圍是城市房屋租賃合同糾紛案件。司法解釋規(guī)定，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)房屋租賃合同糾紛可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定承租人按照國家福利政策承租的公共住房、廉租住房和經(jīng)濟適用住房，具有社會福利保障性質(zhì)。租賃關(guān)系不是一個完整的民事法律行為，司法解釋也不適用于合同糾紛，“在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力強制性規(guī)定的基礎(chǔ)上，司法解釋確定了租賃的原則合同效力的認定：一是限制無效合同的范圍。司法解釋僅將違法建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同視為無效。二是對缺乏有效合同條件的，采取了補救措施，即當(dāng)事人在一審法院辯論終結(jié)前取得法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形的，本合同視為有效。山東匯通律師事務(wù)所張吉慶律師認為，該解釋嚴(yán)格體現(xiàn)了《合同法》及相關(guān)規(guī)定的立法宗旨，具有較強的可操作性和適用性，對正確及時解決此類糾紛具有重要意義。明確了非法出租房屋屬于行政管理范疇，不影響租賃合同效力的觀點。將有效遏制開發(fā)商長期占用閑置土地和臨時住房的非法牟利現(xiàn)象，督促開發(fā)商放棄“副業(yè)”，集中精力做主業(yè)?！督忉尅穼Τ凶馊藘?yōu)先購買權(quán)作了限制性規(guī)定，不支持房屋共有人、出租人的直系親屬、近親屬購買房屋時承租人的優(yōu)先購買權(quán)。既增加了對房屋所有權(quán)的保護，又穩(wěn)定了房屋交易關(guān)系。

除租賃雙方當(dāng)事人外，《解釋》確認了分承租人是訴訟的第三人，有利于查明事實，區(qū)分責(zé)任?！督忉尅窙]有要求“房屋租賃合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)，作為合同的有效要件”。因此，有關(guān)行政部門對房屋租賃的一些強制登記處罰規(guī)定的合法性值得懷疑。房屋裝修糾紛的處理一直是司法審判中的熱點和難點問題。司法解釋確立了此類糾紛的處理規(guī)則：承租人擅自裝修的，將構(gòu)成侵權(quán)并承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人同意裝修的，應(yīng)根據(jù)不同情況適用不同的處理原則。山東國恒律師事務(wù)所劉曉倫律師認為，在房屋租賃合同糾紛案件中，以往司法適用《合同法》第223條的規(guī)定是，承租人在第二出租人同意的情況下，可以改善或者增加租賃，承租人未經(jīng)出租人同意，擅自對租賃物進行改良或者添置的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。由于該條款中對合同期滿后出租人同意在租賃物上增加其他物是否給予補償沒有明確規(guī)定，在司法實踐中，對同一情形會有不同的判斷。最高法院的上述“解釋”解決了這個問題?！督忉尅返谑l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝修的，租賃期滿，承租人要求出租人賠償裝修費用的，不予支持。除非雙方另有約定?！?/P>

以上規(guī)定僅在合同有效時適用。合同無效時，出租人同意或不同意裝修使用；合同終止時，裝修殘值損失由誰承擔(dān)？這一司法解釋也分別作出了規(guī)定。