案例一

甲方將房屋出售給乙方后，房屋價(jià)格大幅上漲。甲、丙方私下簽訂了前期租賃合同。隨后，C向法院提起上訴，主張優(yōu)先購買權(quán)，要求甲、乙雙方的房屋買賣合同無效。

案例2

a于2005年將其所有商業(yè)建筑物抵押給銀行融資，并于2006年將商業(yè)建筑物出租給其兄弟B。之后，a某無力償還到期的銀行貸款，銀行上訴法院要求實(shí)現(xiàn)抵押。從2004年開始，甲方與乙方私下簽訂了長期低價(jià)租賃合同，并移交法院。

案例一，甲方通過“假”承租人C主張承租人的優(yōu)先購買權(quán)，達(dá)到惡意確認(rèn)甲乙雙方房屋買賣合同無效的目的，其效力類似于“多賣一套房屋”。本來，賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)，就等同于“賣不破租”的規(guī)定，即加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)承租人利益的保護(hù)。正如王健先生所說：“生活是生活的基本需要。房子的價(jià)格很高，不容易買。大部分承租人經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，因此有必要對(duì)其進(jìn)行保護(hù)，“同時(shí)，讓承租人在同等條件下優(yōu)先購買租賃住房，也有利于房地產(chǎn)價(jià)值的充分開發(fā)利用。但在這種情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)卻成了惡意規(guī)避法律的工具。如果配合物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革，規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須以租賃登記為基礎(chǔ)，就可以有效地控制這種惡意行為。同樣，在“賣不破租”的規(guī)則下，購房者可以得到房屋合法權(quán)益的全面處置，也可以根據(jù)租賃登記制度得到更充分的保護(hù)。另外，現(xiàn)行法律對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍也不明確。除了確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效外，承租人能否在同等條件下要求與出租人直接簽訂房屋買賣合同？如果我們采取積極的法律政策，那么租賃登記也是一個(gè)至關(guān)重要的基礎(chǔ)。

案件二，甲、乙雙方自2004年起偽造租賃合同，惡意利用《擔(dān)保法》第四十八條“抵押人將租賃物抵押的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人出租抵押物的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，“如果法院不能確定租賃合同何時(shí)生效，則根據(jù)偽造的租賃合同，確認(rèn)租賃合同對(duì)受讓人的約束力，將對(duì)抵押權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生重要影響。通過對(duì)以上兩個(gè)案例的簡要分析，可以看出租賃權(quán)登記對(duì)于平衡承租人與新所有人之間的利益沖突，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序具有十分重要的意義。現(xiàn)行的租佃登記制度在放寬對(duì)流動(dòng)人口的管制、取消安置制度后，所能發(fā)揮的行政功能十分有限。因此，有必要重申我國城市房屋租賃登記制度的意義。在今后統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記立法中，應(yīng)賦予租賃權(quán)登記、公示、公信等物權(quán)功能，以便更好地配合承租人優(yōu)先購買權(quán)和不間斷租賃制度的實(shí)施。具體操作上可以堅(jiān)持物權(quán)法的精神，實(shí)行自愿登記和形式審查的原則。未登記租賃權(quán)只具有債權(quán)效力，不具有物權(quán)保護(hù)。登記機(jī)關(guān)只對(duì)出租人或者承租人提供的書面租賃合同和其他資料進(jìn)行必要的形式審查。