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寧波
如何確定租賃合同的有效性
租賃合同的目的是取得租賃物使用收益，出租人有義務將租賃物交付承租人使用。但是，出租人是租賃物的所有人還是使用人，并不影響租賃合同的效力。以他人財產出租的，租賃合同仍然有效，但出租人有義務將租賃物交付承租人使用。出租人未將租賃物交付承租人的，出租人不承擔使用責任。出租人出租他人財產的，對標的物所有人構成侵權或者不當得利，應當向標的物所有人或者合法使用人承擔侵權或者不當得利返還的民事責任。根據《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因此，合同是有效的，但業(yè)主可以解除合同，屬于效力待定的合同范疇。在司法實踐中，可以根據以下情況處理：
1。對承租人而言，與出租人簽訂租賃合同的目的是取得租賃物的使用權，出租人只有義務將租賃物交付承租人使用。至于房產的所有權是否屬于出租人，原則上并不重要。承租人取得租賃物后，不得以出租人對租賃物無所有權為由主張解除合同。承租人取得租賃物的使用權后，應當承擔向出租人支付租金的義務。承租人收取的租金，不得主張不當得利而返還。但是，如果實際所有人要求返還租賃物，出租人就不能向承租人履行付款義務。承租人可以要求解除租賃合同，拒絕支付未來租金，并要求出租人承擔違約責任。
2。出租人與實際權利人之間的關系。真正的權利人可以以不當得利為由要求返還出租人收取的租金。但是，出租人是標的物的善意占有人的，有權收取孳息，出租人沒有返還租金的義務。例如，買賣合同解除前，房屋買受人對房屋享有占有權，實際所有人在占有期間不得要求返還因出租房屋取得的收入。出租人知道自己無權出租租賃物的，物權人不僅可以要求出租人返還租金，還可以向出租人要求損害賠償。
3。物權人與承租人的關系。物權人可以向承租人主張返還租賃物，承租人有向承租人返還租賃物的義務，不得以租賃關系對抗物權人。真實權利人不得主張承租人應當向出租人支付承租人支付的租金。但承租人未支付的租金，承租人可以向承租人要求支付，承租人不得以實際權利人不是出租人為由拒絕支付。你知道嗎
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