我國(guó)《合同法》規(guī)定，土地租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效。因此，有人主張，土地使用權(quán)的租賃期限應(yīng)當(dāng)受到這一規(guī)定的限制，特別是對(duì)于有限的土地資源，如果租賃期限過長(zhǎng)，過幾年就難以確定租金數(shù)額。租賃期限過短會(huì)影響土地使用權(quán)承租人的投資、建設(shè)投資的回收和建設(shè)安全壽命的保障，不利于土地的合理充分利用。在租金標(biāo)準(zhǔn)的確定上，可以通過市場(chǎng)租金評(píng)估體系建立科學(xué)的租金調(diào)整機(jī)制。事實(shí)上，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是一種土地使用權(quán)租賃方式，只是幾十年租賃權(quán)的一次性買斷。因此，土地使用權(quán)的租賃期限不應(yīng)限定為20年，而應(yīng)參照租賃期限的有關(guān)規(guī)定。再看《關(guān)于規(guī)范我國(guó)國(guó)有土地租賃的若干意見》的規(guī)定：“國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。短期用地和臨時(shí)建筑用地應(yīng)當(dāng)實(shí)行短期租賃，短期租賃期限不得超過5年；地上建筑物、構(gòu)筑物建成后需要長(zhǎng)期使用的，實(shí)行長(zhǎng)期租賃。具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過法律規(guī)定的同一用途的土地出讓最長(zhǎng)期限?！笨梢钥闯觯覈?guó)的政策規(guī)定，土地租賃的最長(zhǎng)期限等于類似用途的土地出讓的最長(zhǎng)期限，已經(jīng)超過20年。但該規(guī)定僅限于部門規(guī)章，尚未上升到法律層面，值得立法界進(jìn)一步澄清。

需要注意的是，上述《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地租賃的意見》只規(guī)定了一級(jí)土地市場(chǎng)國(guó)有土地的租賃期限。雖然對(duì)以出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權(quán)后的土地使用權(quán)租賃期限沒有規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)參照。國(guó)有土地長(zhǎng)期租賃的具體期限由租賃合同約定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過法律規(guī)定的同一用途土地出讓的最長(zhǎng)期限。

現(xiàn)階段，我國(guó)存在大量擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)民集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)象。根據(jù)現(xiàn)行法律，它仍然受到國(guó)家的嚴(yán)格限制。在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)的行為往往被法院認(rèn)定為無效。因此，在簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地時(shí)，必須謹(jǐn)慎，盡量規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》對(duì)集體建設(shè)用地的出租有著較為嚴(yán)格的限制，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，符合土地利用總體規(guī)劃，依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，不得因破產(chǎn)、兼并、收購(gòu)等原因依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，綜上所述，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，不符合集體土地使用權(quán)主體資格條件的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。現(xiàn)實(shí)中，土地承租人直接與集體土地村委會(huì)簽訂土地租賃協(xié)議的方式比較普遍，并不妥當(dāng)。擅自出租集體土地的行為，由法院認(rèn)定為無效。雙方簽訂的《土地租賃合同》也因違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。所以在這個(gè)過程中，如果你有什么不明白的，請(qǐng)打電話給律霸。你知道嗎