下半年成都即將進(jìn)入交房高峰期。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中如何依法保護(hù)自己的權(quán)利？開(kāi)發(fā)商在交付房屋之前應(yīng)該達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？在這方面，根據(jù)《建設(shè)法》第61條第2款，法律是否有明確規(guī)定：建設(shè)工程必須通過(guò)竣工驗(yàn)收才能交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。同時(shí)，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條第四款規(guī)定：“本次銷(xiāo)售的商品房應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收”，第八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在本次商品房銷(xiāo)售前，將符合限制商品房條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目手冊(cè)及相關(guān)證明文件報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案?！庇纱丝梢?jiàn)，該商品房已通過(guò)竣工驗(yàn)收，并取得了房管部門(mén)認(rèn)可的現(xiàn)銷(xiāo)備案登記，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房具備向買(mǎi)受人交付的法律基本條件，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方約定的交付標(biāo)準(zhǔn)高于上述國(guó)家規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)的，按照雙方約定執(zhí)行。例如，如果雙方同意交付一套精裝房，且該精裝房可以用行李托運(yùn)，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照協(xié)議將該套裝修好的商品房交付給買(mǎi)方：盡管開(kāi)發(fā)商交付的商品房符合合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，交付的商品房存在裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等不符合約定的缺陷。此時(shí)，買(mǎi)方是否有權(quán)拒絕接受該房屋？《合同法》第61條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定充分履行義務(wù)。”開(kāi)發(fā)商未按合同約定的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)交付給購(gòu)房人的，屬于未按合同約定充分履行商品房交付義務(wù)。但是，如果該商品房所附的裝修和設(shè)備通過(guò)竣工驗(yàn)收，并且對(duì)該商品房的合法交付條件沒(méi)有根本性影響（例如，電梯品牌與協(xié)議不一致），也視為開(kāi)發(fā)商交付的商品房符合法定條件。購(gòu)房者不能僅因?yàn)樵撋唐贩康难b修和附屬設(shè)備不符合約定就拒絕接受該商品房。買(mǎi)受人收到房屋后，如果開(kāi)發(fā)商交付的質(zhì)量、綠化等配套設(shè)施與公示不符，可以根據(jù)合同和法律規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)更換、維修和賠償損失的民事責(zé)任，買(mǎi)受人應(yīng)如何保護(hù)自己的權(quán)利首先，如果買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)此有約定，買(mǎi)受人可以保護(hù)自己的權(quán)利，并根據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，購(gòu)房者可能，根據(jù)《解釋》第3條“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，但出賣(mài)人對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的指示和承諾是具體確定的，對(duì)商品房銷(xiāo)售合同的訂立有重大影響的而房?jī)r(jià)的確定，則視為報(bào)價(jià)。即使該指示和承諾未包含在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也應(yīng)視為要約。如果一方違反合同內(nèi)容，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！伴_(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

最后，買(mǎi)家還可以收集開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)宣傳中使用的各種廣告材料，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾砭滞对V開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳，并要求工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十八條、第五十條和第三十六條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)其權(quán)利，《中華人民共和國(guó)行政許可法》第40條和第47條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的申請(qǐng)進(jìn)行聽(tīng)證，征求購(gòu)房者的意見(jiàn)，然后決定是否進(jìn)行變更規(guī)劃的行政許可

如果開(kāi)發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意變更規(guī)劃，買(mǎi)方可以向規(guī)劃部門(mén)報(bào)告，并要求規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行處罰；規(guī)劃主管部門(mén)未按照法定程序組織聽(tīng)證會(huì)征求買(mǎi)方意見(jiàn)，并同意變更規(guī)劃的，買(mǎi)受人可以提起行政訴訟，要求規(guī)劃主管部門(mén)撤銷(xiāo)變更規(guī)劃的具體行政行為，購(gòu)房者還可以根據(jù)與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房銷(xiāo)售合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任

購(gòu)房是大多數(shù)人生活中最大的投資。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題

首先，全面調(diào)查了解開(kāi)發(fā)商的背景、實(shí)力和已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)

其次，通過(guò)司法網(wǎng)站查詢開(kāi)發(fā)商的訴訟和執(zhí)行案件

第三，保留開(kāi)發(fā)商發(fā)布的書(shū)面宣傳材料。在條件允許的情況下，最好通過(guò)錄像進(jìn)行修復(fù)

第四，核實(shí)開(kāi)發(fā)商出售的房地產(chǎn)是否已取得合法的建設(shè)和銷(xiāo)售許可證

第五，盡量將開(kāi)發(fā)商的口頭承諾等購(gòu)房者非常關(guān)心的問(wèn)題納入商品房銷(xiāo)售合同

第六，跟蹤了解房地產(chǎn)建設(shè)情況。如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違約，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或報(bào)告相關(guān)行政部門(mén)，仔細(xì)檢查開(kāi)發(fā)商是否符合交付條件，交付的房屋是否符合合同規(guī)定