案例簡(jiǎn)介：沒(méi)有續(xù)簽簽訂合同，既不續(xù)交租金也不搬

河南某水泥廠(chǎng)有臨街門(mén)面房若干。2015年1月1日，河南某水泥廠(chǎng)作為甲方(出租方)，穆某作為乙方(承租方)，雙方簽訂了《房地產(chǎn)租賃契約》。穆某租賃的門(mén)面房共計(jì)90平方米，月租為5760元，一次性交清按5%優(yōu)惠后為一年64638元。2016年1月3日，穆某按照2015年的租金標(biāo)準(zhǔn)，，向原告指定的賬戶(hù)繳納2016年的部分租賃費(fèi)44638元，剩余租賃費(fèi)20000元，被告于2016年9月和11月分兩次交與原告。2016年12月14日，水泥廠(chǎng)向租戶(hù)發(fā)出《房租催繳通知單》，其主要內(nèi)容為：“各位租戶(hù)：大家好，2017年門(mén)面房房租交納工作現(xiàn)已開(kāi)始，截至2017年1月20日前不交納者，不再續(xù)簽租租賃合同，即日搬離。”通知單下附交款方式、戶(hù)名、開(kāi)戶(hù)行及賬號(hào)。穆某在《房租催繳通知單簽收表》后簽名。后多次通知被告簽訂房屋租賃協(xié)議并支付租金，逾期將房屋清空退還原告，后穆某沒(méi)有支付租金，并繼續(xù)占用所租房屋。

法官判決：解除合同，交還房屋，繳納賠償金

一、解除某水泥廠(chǎng)與穆某的房屋租賃合同。

二、自本判決生效后三十日內(nèi)，穆某立即騰出某水泥廠(chǎng)所有的位于南陽(yáng)臥龍區(qū)臥龍路236號(hào)房屋，并將該房屋歸還某水泥廠(chǎng)。

三、穆某按每月5670元的標(biāo)準(zhǔn)向某水泥廠(chǎng)支付自2017年1月1日起至交還房屋之日的賠償金。

律師說(shuō)法：默認(rèn)履行主要義務(wù)，視為續(xù)簽不定期合同

1、《合同法》第二百一十二條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十五條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

第二百三十六條規(guī)定，租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

因此本案中的合同在2015年租賃到期后，被告向原告交納2016年房租的行為及原告同意將房屋繼續(xù)租賃給被告的行為，均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律的禁止性規(guī)定，且雙方于2015年簽訂的租賃合同繼續(xù)有效。原被告雙方系不定期的租賃合同關(guān)系，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。

2、《合同法》第二百三十二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

本案中，在2016年房租到期后，穆某未向原告交納2017年的房租，且在原告發(fā)出2017年房租限期交納的通知后至今，被告仍沒(méi)有向原告交納房租，被告的行為構(gòu)成根本性違約，現(xiàn)原告請(qǐng)求解除與被告之間的租賃合同，符合法律規(guī)定。

3、《合同法》第二百三十五條規(guī)定，租賃期屆滿(mǎn)，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

因此，本案中穆某在2016年租賃費(fèi)到期(2016年12月31日)后，負(fù)有向出租方某水泥廠(chǎng)返還租賃房屋的法定義務(wù)。但是，在穆某租賃期限到期后，其負(fù)有騰房義務(wù)，應(yīng)主動(dòng)搬出原租賃房屋;如逾期不予騰房，即構(gòu)成非法占有。被告仍繼續(xù)非法占有原租賃房屋，其行為構(gòu)成對(duì)某水泥廠(chǎng)房屋所有權(quán)和使用權(quán)的侵犯?！?a href='http://www.shkps.cn/qinquan/2.html' target='_blank' data-horse>中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第六條第一款規(guī)定，行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。據(jù)此，穆某應(yīng)向某水泥廠(chǎng)承擔(dān)支付逾期騰房占有使用費(fèi)的民事責(zé)任。某水泥廠(chǎng)請(qǐng)求被告按照2016年房租標(biāo)準(zhǔn)支付從2017年1月1日起至其騰出占有的租賃房屋之日止的房租。

綜合上面的介紹，默認(rèn)續(xù)簽合同是否有效要根據(jù)合同是否進(jìn)行相關(guān)約定來(lái)確定。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于默認(rèn)續(xù)簽合同是否有效的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢(xún)律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的解答。