大多數(shù)人習(xí)慣通過房產(chǎn)中介購買二手房，而中介公司依托其專業(yè)化的服務(wù)，往往能讓購房者省不少心。

但是和任何行業(yè)一樣，房產(chǎn)中介行業(yè)也存在良莠不齊的現(xiàn)象。如果購房者對如何簽訂買賣房屋的“居間合同”一無所知，也很容易掉入中介預(yù)設(shè)的陷阱，導(dǎo)致自己權(quán)益受損。

那么，買二手房該如何簽訂“居間合同”，需要留意哪些要點呢?

《居間合同》的作用

由買賣雙方和中介簽訂《居間合同》有兩大作用：

1、確定訂立正式的《房地產(chǎn)買賣合同》的主要條款。

在《居間合同》中要約定買賣合同的主要內(nèi)容，比如房屋面積、位置、總價，以及房款(定金、首付、貸款等)支付方式、過戶及交房的時間，并約定簽訂正式買賣合同的時間。

2、確定上下家與中介的關(guān)系。

在《居間合同》中會約定上下家支付中介傭金的時間和標(biāo)準(zhǔn)、如果上下家違約致使買賣合同不能履行時分別對中介承擔(dān)的責(zé)任等。

由此可看出，《居間合同》實際上是一個比較復(fù)雜的合同，既有買賣合同的內(nèi)容又有居間合同的內(nèi)容?！毒娱g合同》實際上包括了三個合同：

一是上下家的買賣合同;二是上家與中介的居間合同;三是下家與中介的居間合同。

上下家在日后正式的買賣合同也將依據(jù)《居間合同》條款來簽訂，所以《居間合同》在二手房買賣流程中具有至關(guān)重要的作用。在實務(wù)中，因《居間合同》而產(chǎn)生的糾紛遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于買賣合同產(chǎn)生的糾紛，因此在簽訂《居間合同》時要特別注意。

簽訂合同的流程

《居間合同》的簽訂程序一般按照以下四步的順序：

1、中介在上下家之間協(xié)調(diào)，并就合同主要條款口頭達成一致;

2、中介持《居間合同》讓下家先簽署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司蓋章的“意向金收據(jù)”;

3、中介再持下家簽署好的《居間合同》交由上家簽署。

如果《居間合同》有上家委托中介保管定金的條款，則須讓上家再簽署一份《定金保管確認(rèn)書》。如《居間合同》中沒有上家委托中介保管定金的條款，則將下家所交的“意向金”交給上家，讓上家出具《定金收據(jù)》;

4、中介再持上家出具的《定金收據(jù)》交給下家，下家將中介出具的《意向金收據(jù)》還給中介。

下家要特別注意：幾乎所有的《居間合同》中都約定了下家交給中介的是意向金，但一旦上家對《居間合同》予以簽署并收受了“意向金”，那么“意向金”就變?yōu)椤岸ń稹绷恕?/p>

“意向金”與“定金”雖然指的是同一筆錢，但法律性質(zhì)完全不同。

“意向金”相當(dāng)于“訂金”，允許反悔而不用承擔(dān)責(zé)任。“定金”則不允許反悔，如果買方?jīng)]有正當(dāng)理由毀約則會失去定金。同理，上家收受定金后如果沒有正當(dāng)理由反悔不賣，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

視情況約定買賣條件

根據(jù)上家有無抵押、是否需要用下家的首付還貸、下家是否貸款等情況，在《居間合同》中應(yīng)約定不同的買賣條件，不同買賣條件中雙方要重點防范的風(fēng)險是不一樣的。

實際操作中通常有以下六種買賣條件：

1、上家沒有抵押，下家也不貸款，房款全部用現(xiàn)金支付。這種情況比較少見。

2、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家要貸款。這種情況一般也較為少見，因為上家通常都需要用下家的資金來還貸。

3、上家有抵押且要用下家首付還貸，下家不貸款。這種情況較多。

4、上家有抵押且要用下家的首付還貸，下家要貸款。這種情況最多。

5、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家不貸款。這種情況較少。

6、上家無抵押，下家要貸款。這種情況也較多。

總的來說，下家要特別注意上家有貸款且要用下家首付還貸的情況，確保首付款不被上家挪用。

對戶口遷出作約定

原住戶的戶口問題是購買二手房后常常遇到的，如果對戶口問題這么約定“甲方若不按時將戶口遷出造成乙方損失的，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任?！睂嶋H上非常缺乏操作性。

但是，許多居間合同就賣方戶口逾期遷出的違約責(zé)任問題，都作了類似的約定。

戶口遷出問題之所以不能按上面這樣的約定，理由如下：

第一，目前法院認(rèn)為戶口遷移屬于公安機關(guān)的行政管理職權(quán)，對起訴要求戶口遷移的案件目前均不受理，下家無法強制要求遷出戶口，唯一能做的是追究上家的違約責(zé)任;

第二，上家不及時將戶口遷出而給下家造成的損失難以量化，因此應(yīng)當(dāng)在合同中約定不及時遷出將上家的違約責(zé)任予以細(xì)化，使之更有操作性。

防止對方違約

《居間合同》中已確定了買賣合同的主要條款，也會約定在簽訂《居間合同》幾日內(nèi)應(yīng)當(dāng)簽訂正式的《買賣合同》，但很多糾紛就產(chǎn)生于這一階段。主要原因在于房價波動較大，一方毀約的話能得到更大的利益，因此，要么明確表示不簽買賣合同，要么就以各種借口故意拖延，甚至有的要求在買賣合同中增加不合理的條款，或變更《居間合同》中的主要內(nèi)容，以此達到毀約的目的。

如果有跡象表明對方準(zhǔn)備違約，一定要注意形成有利于自己的證據(jù)，具體步驟如下：

1、要在《居間合同》約定的時間到簽約地點(如中介公司)等候?qū)Ψ?，如果對方未如約前來簽買賣合同，或者雖然來了但最終未簽訂合同，則下家應(yīng)要求中介公司出具對方不在約定時間簽約或提出不合理要求造成不能簽約的《證明》或者《備忘錄》。

2、向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知，指出由于對方未按約定時間簽約已構(gòu)成違約，根據(jù)合同的約定給對方簽約寬限期，要求對方在該期限內(nèi)簽約，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

下家應(yīng)將書面通知復(fù)印留存，將原件掛號寄送給對方，如無對方地址可寄到中介公司轉(zhuǎn)交。

3、在寬限期規(guī)定的時間到簽約地點如中介公司，再次要求中介公司出具《證明》或者《備忘錄》，證明對方未來簽約或者雖然來了但最終未簽訂的原因。

這樣基本形成了對方違約的證據(jù)，可以向?qū)Ψ阶肪窟`約責(zé)任。

如何應(yīng)對變相違約

一方如果有正當(dāng)理由造成買賣合同不能簽訂，雙方應(yīng)當(dāng)解除《居間合同》，由賣方退還定金，雙方互不追究違約責(zé)任。