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寧波
如何確定 居間活動的費用
《合同法》第四百二十六條規(guī)定“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔?！钡谒陌俣邨l規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！?/p>
考慮到在未促成房地產(chǎn)買賣合同成立之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有可能做了很大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)多個客戶到物業(yè)察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等，有些甚至已經(jīng)到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認同經(jīng)紀所做的工作及應當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規(guī)定正是對經(jīng)紀人合法權(quán)益作出的保護條款。
然而，該“從事居間活動支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善?！氨匾M用”的認定是問題的關(guān)鍵?，F(xiàn)實生活中，為促成合同成立，經(jīng)紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價值體現(xiàn)的，比如說腦力勞動、體力勞動等，確定“已支出的必要費用”成了一個難題。在仲裁或訴訟過程中，往往由于無法對“必要費用”舉出詳細的書面證據(jù)而被駁回或只得到少量的安撫性質(zhì)的費用。這與經(jīng)紀人所付出的勞動相比是有很大差距的。建議能夠在立法時制訂一個階段性的收費標準，比如說經(jīng)紀人帶客戶去看樓的勞務費(按每次計)，咨詢費，按巳進行的工作步驟計算出應收的費用。在有了法定的依據(jù)后，無論是買賣方還是經(jīng)紀方都是愿意接受這個費用標準給付的，這樣就會減少了許多類似的糾紛?；蛘呖梢砸跃娱g人向雙方提供信息、進行蹉商談判、促成簽訂合同、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個階段性的標志，每達到一個階段即有一個明確的指引，即使最終該交易無法完成，居間人的居間活動費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權(quán)益，以體現(xiàn)合同法的平等互利精神。
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