《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定："人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人，管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行，但是，對方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同"。

未履行合同是指完全未履行或者已部分履行的合同，管理人可針對以下幾種情況分別加以處理：

1、債務(wù)人已全部履行，而對方當(dāng)事人尚未履行。對此情況，管理人應(yīng)決定繼續(xù)履行合同。如果不履行勢必給債務(wù)人造成經(jīng)濟上的損失。繼續(xù)履行合同時，由管理人接受對方當(dāng)事人的履行。

2、債務(wù)人尚未履行而對方當(dāng)事人已全部履行或部分履行。對此情況，管理人應(yīng)當(dāng)選擇解除合同，否則構(gòu)成對個別債權(quán)人的清償。對方當(dāng)事人的債權(quán)可作為破產(chǎn)債權(quán)從破產(chǎn)財產(chǎn)中得到清償。

3、債務(wù)人和對方當(dāng)事人雙方均未履行。人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。在不利于破產(chǎn)財產(chǎn)清償時，管理人應(yīng)決定解除合同，如對破產(chǎn)財產(chǎn)清償有利，應(yīng)決定繼續(xù)履行合同。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起2個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起30內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行;但是，對方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。

涉及破產(chǎn)企業(yè)所簽租賃合同的處理同樣適用上述處理方式，但具體應(yīng)當(dāng)把握兩種情況：

(1)破產(chǎn)企業(yè)作為承租人的情況。企業(yè)破產(chǎn)后一般情況下應(yīng)當(dāng)停止生產(chǎn)經(jīng)營，破產(chǎn)企業(yè)作為承租人所簽租賃合同作為企業(yè)經(jīng)營的一部分，嚴格講也應(yīng)當(dāng)解除。如果破產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營，且租賃合同的繼續(xù)履行符合破產(chǎn)企業(yè)的整體利益，那么可以有管理人繼續(xù)履行合同，并變更合同的主體為管理人。管理人在履行合同過程中給合同另一方當(dāng)事人造成損失的，作為公益?zhèn)鶆?wù)處理，而不能簡單讓對方當(dāng)事人申報債權(quán)。

(2)破產(chǎn)企業(yè)作為出租人的情況。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條，出租人的破產(chǎn)管理人根據(jù)選擇，可以解除合同。但是，如果認可行使解除權(quán)的話，承租人將因出租人的破產(chǎn)這一與自己無關(guān)系的事由而失去承租權(quán)這種財產(chǎn)權(quán)，由于承租權(quán)是獨立的財產(chǎn)價值。所以，從保護承租人的理念出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將破產(chǎn)管理人解除合同的權(quán)利進行限定。否則，按照破產(chǎn)法第五十三條："管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對方當(dāng)事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)申報債權(quán)"之規(guī)定，承租人僅僅可以就其損失申報債權(quán)，而目前我國破產(chǎn)案件的清償率很低，幾乎為零，承租人申報債權(quán)幾乎是形同虛設(shè)，沒有任何價值?，F(xiàn)實中承租人對此反映強烈，意見很大，拒不履行解除合同的情形時有發(fā)生，嚴重影響破產(chǎn)案件的進程和社會和諧穩(wěn)定。

破產(chǎn)管理人不行使解除權(quán)時，租賃合同在破產(chǎn)管理人的管理下繼續(xù)下去，租金則屬于破產(chǎn)債權(quán)，那么因管理人繼續(xù)履行合同給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)作為公益?zhèn)鶆?wù)處理。

當(dāng)然上述方式僅限于一般性的租賃合同，特殊租賃合同的處理更為麻煩，如融資租賃合同，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，不能一概而論。另外管理人解除合同后還涉及解除合同給承租人造成的損失的計算問題、權(quán)利救濟問題等等，此處就不再一一列舉說明。