為了使工程質(zhì)量得到保障，國家立法機關(guān)規(guī)定，與工程質(zhì)量相關(guān)的各方單位需要采取適當(dāng)?shù)拇胧?，對會影響工程的各種因素進行調(diào)控。約定工程質(zhì)保期是較為常見的一種防控方式，根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，工程質(zhì)保期從什么時候算起?

一、建設(shè)工程質(zhì)保期起算時間

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條第3款規(guī)定：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算?！蓖瑫r，《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第8條規(guī)定：“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算?！睆囊陨弦?guī)定可知，在建設(shè)工程正?？⒐を炇盏那闆r下，保修期的起算時間為：以參加竣工驗收各方正式簽署驗收合格報告之日為保修期的起算時間。但在建設(shè)工程不能正常竣工驗收的情況下，保修期的起算可結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條的規(guī)定來推定。如果承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期，保修期從該日起算;如果建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期，保修期從轉(zhuǎn)移占有之日起算;如果因為承包人的原因?qū)е陆ㄔO(shè)工程無法完成竣工驗收的，則保修期不能起算。

有些建設(shè)工程項目竣工后往往要經(jīng)過一段時間以后才能完成交付，當(dāng)竣工日期與實際交付日期不一致時，保修期該如何計算?如商品房建設(shè)項目，工程竣工后，房屋的預(yù)售剛剛開始或者還沒有完成，有的房屋預(yù)售可能要數(shù)年才能完成。如果保修期按竣工驗收合格之日起算，則可能購房者購房時保修期將要到期或期限已滿，對于購房者來說，就會享受不到或者享受很短時間的保修服務(wù)，這對購房者明顯不公平。因此，建設(shè)部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第6條規(guī)定：“住宅保修期從開發(fā)企業(yè)竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可延長保修期。國家對住宅工程質(zhì)量保修期只有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。”第5條規(guī)定的保修期限為：“正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：

(一)屋面防水3年;

(二)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;

(三)墻面、頂抹灰層脫落1年;

(四)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;

(五)門窗翹裂、五金件損壞1年;

(六)管道堵塞2個月;

(七)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供次期;

(八)衛(wèi)生潔具1年;

(九)燈具、電器開關(guān)6個月;

(十)其他部件、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。”

同時，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。”根據(jù)以上規(guī)定，第一，商品房的保修期是從交付之日而不是竣工驗收合格之日起算。第二，如果竣工驗收合格之日起算的保修期的存續(xù)期限大于《規(guī)定》中確定的最低保修期限，則以該存續(xù)期作為商品房的保修期;如果交付房屋時從竣工驗收合格之日起存續(xù)的保修期低于《規(guī)定》中確定的最低保修期，則按照《規(guī)定》確定的最低保修期執(zhí)行。

二、建設(shè)工程最低保修期限

考慮到各類建筑工程的不同情況，《建筑法》對建筑工程的保修期限問題未作具體規(guī)定，而是授權(quán)國務(wù)院對最低保修期限問題作出具體規(guī)定?！督ㄖā返?2條對確定建筑工程保修期限的原則作了明確規(guī)定。確定建筑物保修的具體期限，應(yīng)當(dāng)遵循第62條規(guī)定的原則，即：

(一)保證建筑物合理使用年限內(nèi)正常使用。對危及建筑物在合理使用年限內(nèi)安全使用的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)負責(zé)保修。如按照《建筑法》第60條關(guān)于建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量的規(guī)定，建筑施工企業(yè)對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的保修責(zé)任期，應(yīng)當(dāng)延及建筑物的合理壽命期間。

(二)維護使用者的合法權(quán)益。建筑產(chǎn)品是以高額投資取得的長期使用的特殊產(chǎn)品，建筑工程的保修期限，應(yīng)當(dāng)與建筑產(chǎn)品的特點相適應(yīng)，不能過短。否則，用戶以高額投資取得的建筑產(chǎn)品在短期內(nèi)即出現(xiàn)質(zhì)量問題而無人負責(zé)，勢必損害用戶的利益。

關(guān)于建設(shè)工程的最低保修期限，國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定?！?/p>

應(yīng)注意的是，國務(wù)院規(guī)定的保修期限，屬于最低保修期限，建筑施工企業(yè)對其施工的建筑工程的質(zhì)量保修期不能低于這一期限。國家鼓勵施工企業(yè)提高其施工工程的質(zhì)量保修期限。

目前，已有一些施工企業(yè)就建筑工程的保修期限問題作出了自己的規(guī)定，這些規(guī)定與現(xiàn)行的建設(shè)行政主管部門關(guān)于工程質(zhì)量保修期限的規(guī)定相比，有了較大幅度的延長。如目前建設(shè)主管部門規(guī)定的建筑工程保修項目的保修期限，除屋面防水工程為3年外，其余為6個月到1年。

同時，建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條規(guī)定：“在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;

(五)裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定?！?/p>

根據(jù)質(zhì)量管理條例的相關(guān)規(guī)定，工程質(zhì)保期是從工程竣工日起開始計算的，這也就回答了工程質(zhì)保期從什么時候算起這個問題。由以上信息我們可以看出，工程質(zhì)保期內(nèi)，只要工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，都是可以得到免費保修的，對于拒不履行相關(guān)職責(zé)的，是需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任的。

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