房地產違法廣告經典案例分析

基本案情:

案例一:

某有限公司從2005年6月開始,在未取得土地使用權證明以及商品房預售許可證的情況下,通過報夾式擅自在蔡甸城關發(fā)布“今天,xx的主角是你!”的預售房地產印刷廣告3000份。

xx工商分局認為,該房地產開發(fā)公司的行為違反了房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第四條第(一)項、第(四)項之規(guī)定,據此,蔡甸工商分局根據《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第二十一條之規(guī)定,依法決定:1、責令停止發(fā)布;2、罰款8000元

案例二：

某某房地產開發(fā)有限公司從2005年11月開始,通過報夾式或專業(yè)人員在禁甸區(qū)擅自發(fā)布“某某地產,美商獨資”房地產印刷品廣告9萬份,廣告制作費用為7950元,發(fā)布“中空玻璃,頂級的居住品質”房地產印刷品廣告6萬份,廣告制作費用為4950元。

經立案調查現查明,該房地產開發(fā)有限公司實為兩個自然人投資的設立的有限責任公司,公司所持有的營業(yè)執(zhí)照為《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》,根本就沒有所謂的美商投資。

xx工商分局認為上述該房地產開發(fā)有限公司的行為違反了《廣告法》第四條廣告不得含有虛假的內容,不得欺騙和誤導消費者的規(guī)定,并且廣告內容違反了《廣告法》第七條第三款不得使用絕對化用語的規(guī)定。據此,蔡甸工商分局根據《廣告法》第三十七條、第三十九條之規(guī)定,依法決定:1、責令停止發(fā)布房地產印刷品廣告;2、罰款25800元。

案情評析

這是兩起典型的房地產廣告違法案件。

隨著城市房地產業(yè)的發(fā)展,房地產廣告日益增多。房地產廣告為促進房地產市場的發(fā)育,使之成為經濟發(fā)展的新的增長點,為方便消費者,發(fā)揮了積極作用。但同時,房地產廣告中種種不規(guī)范的問題也紛紛出現,主要表現在:一是有的房地產項目未依法取得用地、開發(fā)手續(xù),本身不具有合法資格,卻大肆發(fā)布廣告,使購買者上當受騙,還有的利用房地產廣告,進行變相非法集資,擾亂金融秩序。二是廣告中對房地產必備要素的說明、介紹不符合實際,承諾無法實現,引起大量糾紛。三是為了達到渲染項目的商業(yè)目的,在廣告中出現封建迷信、帶有殖民色彩以及不健康消費導向的內容,等等?？陀^地說,上述兩起違法房地產廣告相對于俯拾皆是的違法房地產廣告絕算不上最為嚴重的典型。房地產廣告中的種種問題,不僅產生侵害消費者合法權益的問題,也侵害社會公共秩序,對此必須加強管理,依法規(guī)范。廣告主、廣告經營者、

廣告發(fā)布者必須依法設計、制作、發(fā)布房地產廣告。

房地產廣告除了要符合《廣告法》的一般規(guī)定外,還特別要遵守《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。《規(guī)定》是針對房地產廣告的問題,由國家工商行政管理局制定發(fā)布的,是專門關于房地產廣告的行政規(guī)章。根據這個規(guī)章的規(guī)定,在審查房地產廣告時,要特別注意以下問題：

1.價格表示,應清楚表示為實際的銷售價格,明示價格的有效期限,因為房地產的價格上下變化較快。

2.位置表示,應當以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示,不得以所需時間來表示距離。如“距××學校只需5分鐘”，“距武漢市內××地20分鐘車程”,“××大道通車后只有××公里”等。

3.面積表示,應當表明是建筑面積還是使用面積,不能簡單籠統(tǒng)地表示,因二者差距很大,直接決定價格和使用功能。

4.環(huán)境和形象表示。不得利用其他項目的形象環(huán)境作為本項目的效果。使用建筑設計效果圖或者模型照片的,應當在廣告中注明。

5.周邊設施表示,正在規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育及其他市政條件等,應當在廣告中注明,如“在建中”、“規(guī)劃中”。未列入規(guī)劃的，不得涉及。

6.物業(yè)管理表示,應當符合國家有關規(guī)定,尚未實現的物業(yè)管理內容,應當在廣告中注明。

7.不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾,如“升值潛力無限”、“升值就在眼前”、“投資回報效率高”等等。

8.涉及貸款服務的,應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期,如“××銀行×成×年按揭”。

9.廣告表現要符合社會良好風尚,不能使用“豪門”、“豪宅”、“有別于一般老百姓的小區(qū)”等用語。不得含有風水、占卜等封建迷信內容。

另外,預售、出售房地產廣告中,必須載明以下事頂:①開發(fā)企業(yè)名稱;②中介服務機構代理銷售的,載明該機構名稱;③預售或者銷售許可證書號。

由于房地產項目的交易額較大,廣告的影響力強,廣告中出現虛假、誤導以及其它違法問題,其社會危害性較之一般的商品或者服務更為嚴重。因此,各級工商行政部門要特別加強對從事房地產廣告活動的監(jiān)督,特別是對房地產廣告證明的查驗和對內容的核實,首先保證房地產項目的真實、合法,其次要使房地產項目的介紹、說明、商業(yè)性渲染、評價等廣告內容符合法律的規(guī)定,為房地產業(yè)的啟動和發(fā)展創(chuàng)造良好的外部條件。

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