在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的過(guò)程中，和查檔相比，公證不是必經(jīng)的程序。但是，如果出現(xiàn)以下這些特殊情況，在進(jìn)行房屋過(guò)戶的過(guò)程中是需要進(jìn)行公證的。

一、委托公證

1、根據(jù)規(guī)定，在房屋交易進(jìn)行簽約、面簽、過(guò)戶等環(huán)節(jié)時(shí)如果賣(mài)方不能到場(chǎng)需委托他人，此時(shí)需要辦理委托公證。

2、如果房產(chǎn)人在國(guó)外想要賣(mài)國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)，需要到當(dāng)?shù)刂袊?guó)大使館或領(lǐng)事館辦理房屋出售委托公證。

二、繼承公證

原房主去世就會(huì)涉及到房產(chǎn)繼承問(wèn)題，無(wú)論法定繼承、遺囑繼承還是贈(zèng)遺都要首先到公證處辦理繼承權(quán)公證，之后攜帶相關(guān)資料才能辦理房屋過(guò)戶。

三、監(jiān)護(hù)公證

1、賣(mài)方患病喪失行為能力。這時(shí)需要由賣(mài)方的近親屬(配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女)向法院提起訴訟，確認(rèn)業(yè)主為限制行為能力人或無(wú)民事行為能力人，再由人民法院指定監(jiān)護(hù)人，由監(jiān)護(hù)人辦理監(jiān)護(hù)公證，之后進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。

2、賣(mài)方未成年的，也需要辦理監(jiān)護(hù)公證。

二手房買(mǎi)賣(mài)避稅有風(fēng)險(xiǎn)

按照《合同法》的規(guī)定，贈(zèng)予的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)予人不承擔(dān)責(zé)任。也就是說(shuō)，“買(mǎi)方”取得房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題，在法律上不受保護(hù)。事實(shí)上，通過(guò)假贈(zèng)予代替真買(mǎi)賣(mài)而逃避稅收的行為，“違反國(guó)家稅收征收的有關(guān)規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重者還可能會(huì)被追究刑事責(zé)任?！?/p>

二手房交易注意"四大戒律"

●一戒:確認(rèn)房主身份是簽約的保證

按照正常的交易流程,買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需要檢查簽約主體的真實(shí)性,對(duì)于買(mǎi)家而言,最主要是核實(shí)房主的身份,以防止有些不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐,一旦簽了合同,很容易落得“財(cái)房?jī)煽铡薄Ｒ虼髓b定業(yè)主證件的真實(shí)性和業(yè)主身份的真實(shí)性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的首條戒律,尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為中間擔(dān)保的情況下,這個(gè)問(wèn)題更需引起注意。鑒于目前有些房屋中介公司出現(xiàn)過(guò)很嚴(yán)重的欺騙問(wèn)題,買(mǎi)賣(mài)雙方一定要找到資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)的大型經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛,對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。

●三戒:未明確付款和過(guò)戶時(shí)間

在交易流程中,由于買(mǎi)賣(mài)雙方都具有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),形成了“賣(mài)方不愿先過(guò)戶,買(mǎi)方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀,因此在實(shí)際操作中買(mǎi)方會(huì)將房款分為首付和尾款,這兩部分在不同時(shí)間段支付給房主,并且買(mǎi)方的注意力會(huì)放在“交錢(qián)后何時(shí)可以過(guò)戶”的問(wèn)題上,因此,雙方一定要在合同中明確付款時(shí)間、金額以及過(guò)戶時(shí)間,并且將違約責(zé)任注明。

●四戒:費(fèi)用交接時(shí)間未在簽約中明確買(mǎi)方

在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,還要了解清楚交易的房屋是否有遺留問(wèn)題,其實(shí)二手房屋本身的附屬問(wèn)題,屬于“房屋交付”中的重要條款,以何時(shí)點(diǎn)作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間,時(shí)點(diǎn)的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易,對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣(mài)方需要做出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明,避免暫時(shí)“雪藏”的欠費(fèi)日后成為買(mǎi)方一筆額外的成本,合同中如果沒(méi)有具體條款約束,很容易日后導(dǎo)致糾紛。

●二戒:未明確買(mǎi)賣(mài)雙方違約責(zé)任

多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任能夠重視,但是并不能保證將之一一落實(shí)到字面合同上。雖然雙方在訂立合同時(shí),主觀上都希望能夠履行義務(wù),順利完成交易,可是因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,因此有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況,而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及違約金的償付金額和時(shí)間。

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