一、土地使用權(quán)市場法評(píng)估的概念是什么?
市場法的概念是將待估土地與近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較,從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格,修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。市場法應(yīng)用的步驟與過程是:
1、 廣泛搜集交易資料,確定比較案例。
選取的供比較參照的交易案例,與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性,應(yīng)符合下列要求:
(1)與待估土地用途應(yīng)相同。
(2)與待估土地交易類型應(yīng)相同。
(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。
(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個(gè)別條件要相近。
(5)交易時(shí)間與待估土地的股價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。
2、進(jìn)行交易情況的修正。
(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。
(2)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī),如急于出售或購買。
(3)買方或賣方不了解市場行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。
4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。
5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。
6、確定待估土地評(píng)估值??刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。
二、土地使用權(quán)證的辦理流程
(1)申請(qǐng)登記。由用地者到市國土資源局地籍股填寫土地登記申請(qǐng)書,提交申請(qǐng)人身份證或戶口簿和建設(shè)用地許可證,建筑許可證,房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來源證明文件。
(2)地籍調(diào)查。由國土資源局派人到實(shí)地調(diào)查,全面核實(shí)土地登記申請(qǐng)的內(nèi)容,計(jì)算宗地面積,繪制宗地圖。
(3)權(quán)屬審核。由國土資源局專職人員對(duì)申請(qǐng)登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來源、宗地面積等進(jìn)行審核。
(4)注冊登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。
(5)頒發(fā)土地證書。申請(qǐng)人憑身份證和《土地使用登記收件單》,領(lǐng)取《土地使用證》。
其實(shí)土地使用權(quán)沒有什么好評(píng)估的,人們關(guān)鍵是要評(píng)估該塊土地的價(jià)值,我們在用土地使用權(quán)入股的時(shí)候就得評(píng)估。市場評(píng)估法的概念雖然說很好理解,但是,法律上只承認(rèn)專業(yè)評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果,采用市場法進(jìn)行評(píng)估的話,待評(píng)估的這塊土地是和其他性質(zhì),用途相同的土地進(jìn)行比較的。
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