一、先補(bǔ)償后搬遷的原則

農(nóng)村商品房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，租房相對(duì)比城市難度更大一些，很多被拆遷人都只有一處住房，如果沒(méi)有進(jìn)行補(bǔ)償即啟動(dòng)搬遷，極易導(dǎo)致被拆遷人流離失所。

把先補(bǔ)償后搬遷列為原則性的規(guī)定，就是為了盡可能低防止一些地方在征地拆遷過(guò)程中的程序違法，以程序上的剛性規(guī)定來(lái)保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

二、居住條件有所改善的原則

我們意識(shí)里邊，總覺(jué)得拆遷讓人一夜暴富，加之常常有一些“拆二代”的新聞出來(lái)，于是人們就常把拆遷與致富關(guān)聯(lián)了起來(lái)，但是作為律師，我們見(jiàn)到的常常是另外一面。

土地管理法修正案明確了“居住條件有所改善”的原則，這就相當(dāng)于給農(nóng)村房屋拆遷劃定了底線，一句話，不管怎么個(gè)拆法，讓老百姓越拆越窮就是不行。

三、三種補(bǔ)償方式由被拆遷人選擇

法律具有滯后性，重新安排宅基地建房、提供安置房、貨幣補(bǔ)償這三種拆遷補(bǔ)償方式，在現(xiàn)在農(nóng)村拆遷活動(dòng)中運(yùn)用已經(jīng)很普遍了，土地管理法修正案對(duì)這三種補(bǔ)償方式進(jìn)行了明確，是對(duì)被拆遷人利益的一個(gè)加強(qiáng)。

我們知道，拆遷補(bǔ)償方式的選擇權(quán)屬于被征收人，土地管理法法明確農(nóng)村拆遷補(bǔ)償方式，那么意味著三種方式中的任何一項(xiàng)，都可以成為被拆遷人的可選項(xiàng)。有了這個(gè)明確規(guī)定，被拆遷人即可根據(jù)自身情況選擇對(duì)自己最有利的補(bǔ)償方式。

四、公平合理的補(bǔ)償

我們知道，由于區(qū)位，建筑結(jié)構(gòu)等不一樣，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，以往的相關(guān)法律法規(guī)中，表述是“給予補(bǔ)償”，民法總則表述為“公平合理的補(bǔ)償”，這一次土地管理法的修正案也采用了“公平合理的補(bǔ)償”這樣一個(gè)表述，這其中大有深意。

首先我們要知道，給予補(bǔ)償，給予公平合理的補(bǔ)償這兩個(gè)表述的力度是不一樣的，給予補(bǔ)償沒(méi)有對(duì)補(bǔ)償?shù)某潭燃右韵薅?，那么可以理解為只要給了補(bǔ)償就可以了，這樣的規(guī)定顯然很難保障被拆遷人的利益。

公平合理的補(bǔ)償可以拆開(kāi)來(lái)理解。何為公平?拆遷方強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)肯定不公平，單方面一口價(jià)顯然不公平。公平的補(bǔ)償最好的方式就是按照市場(chǎng)的規(guī)則，在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成一致的補(bǔ)償價(jià)格，這才能稱得上公平的補(bǔ)償。

我們上邊所講的公平，更多是體現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)格的形成機(jī)制上，但是，普遍來(lái)說(shuō)，農(nóng)村村民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不是了解不深，議價(jià)能力有限，所以，即便在形式上我們給予了他們公平協(xié)商補(bǔ)償價(jià)格的權(quán)利，但仍然有可能無(wú)法獲得一個(gè)合理的補(bǔ)償。那么，合理補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，就非常關(guān)鍵。