一、商品房預(yù)售有哪些階段 ?

(一)預(yù)售方申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》

我國對商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門登記，取得預(yù)售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)售人出示商品房預(yù)售許可證明。

城市商品房預(yù)售管理辦法第七條規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;

5、工程施工合同;

6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。”

房地產(chǎn)管理部門在接到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)在 10 天之內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證或作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定并通知申請人。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有取得預(yù)售許可證才能夠合法進(jìn)行預(yù)售。

(二)簽訂商品房預(yù)售合同

合同是買賣雙方意思自治的產(chǎn)物，商品房預(yù)售合同又稱為期房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位于預(yù)購方簽訂的，就承購方交付定金或預(yù)購款，開發(fā)商在未來一定的日期交付現(xiàn)房的交易行為達(dá)成的合同。商品房預(yù)售合同具有一般房屋買賣合同的特點(diǎn)，同時(shí)又有其自身的一些特點(diǎn)，主要包括三個(gè)方面，

第一：主體方面，預(yù)售房必須是符合《城市房地產(chǎn)管理法》第44條所規(guī)定條件的企業(yè)法人。

第二：合同形式方面，預(yù)售方和預(yù)購方必須簽訂書面合同，口頭協(xié)議無效。

第三：商品房預(yù)售合同須登記備案。然而房地產(chǎn)行業(yè)的合同比較混亂，商品房預(yù)售合同尤甚，霸王合同霸王條款隨處可見，這有著深刻的社會(huì)根源：一是合同雙方信息不對稱;二是經(jīng)濟(jì)力量不對等。就商品房買賣而言，房地產(chǎn)開發(fā)商對這方面的法律法規(guī)知識比消費(fèi)者懂得多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比消費(fèi)者強(qiáng)，處于絕對強(qiáng)勢地位。

(三)辦理商品房預(yù)售合同登記

我國新出臺的《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

我國法律上明確規(guī)定了商品房預(yù)售的具體程序和要求，對于相關(guān)情況的處理和認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律規(guī)定，特別是預(yù)售的具體程序，一般還需要提交相關(guān)材料來進(jìn)行合法的認(rèn)定，還需要由房地產(chǎn)管理部門審查后來批準(zhǔn)處理。

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