一、當(dāng)事人關(guān)于買賣不破租賃的約定是否有效?

有效的，只要是雙方協(xié)商一致即可生效，

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《解釋》第20條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

根據(jù)上述規(guī)定，買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效，承租人有權(quán)請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。

但是，買賣不破租賃受到約定限制和法定限制：

①當(dāng)事人另有約定除外：買賣不破租賃受當(dāng)事人另有約定限制;

②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，買賣不破租賃受限制;

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，”買賣不破租賃“受限制。

二、買賣不破租賃中受讓人的義務(wù)是什么?

①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位，在租賃關(guān)系存續(xù)中，若租賃物出現(xiàn)損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時(shí)，受讓人便負(fù)有保持租賃物合于承租人使用收益的義務(wù)。

②維修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對(duì)租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應(yīng)當(dāng)予以維修。

③妨害除去的義務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時(shí)，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。

④瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實(shí)現(xiàn)，也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個(gè)表現(xiàn)。

⑤履行原租賃合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強(qiáng)行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無(wú)和長(zhǎng)短，依原約定，受讓人無(wú)單方面變更的權(quán)利。

不動(dòng)產(chǎn)在進(jìn)行買賣之前，租賃關(guān)系就已經(jīng)存在，租賃合同已經(jīng)開始履行的才能適用買賣不破租賃，如果租賃關(guān)系后于不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系存在的，出租人不是買受人的，即合同的一方當(dāng)事人不是新出租人的，則該租賃關(guān)系就不能發(fā)生效力，承租人也就不能占有該不動(dòng)產(chǎn)。

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