二手房一房二賣如何處理

在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說(shuō)，出賣人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問(wèn)題。對(duì)一房二賣糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

1、在一房二賣中，出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對(duì)后一個(gè)購(gòu)房者履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的情形。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的購(gòu)房者已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)購(gòu)房者享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的。后一個(gè)購(gòu)房者因?yàn)橐呀?jīng)取得了產(chǎn)權(quán)，對(duì)房屋享有的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。前一個(gè)購(gòu)房者產(chǎn)生的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請(qǐng)求給付，但是對(duì)房屋來(lái)說(shuō)前一個(gè)購(gòu)房者沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。

2、在一房二賣中，出賣人將房屋售與前一個(gè)購(gòu)房者簽訂合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同。

出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。不屬于出賣人所有且出賣人無(wú)處分權(quán)的物，即屬于無(wú)權(quán)處分行為。因無(wú)權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，由賣房向后一個(gè)購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。

3、在一房二賣中，二次買賣均未完成過(guò)戶登記的處理。

在一房二賣中，簽訂了兩次購(gòu)房合同但都沒(méi)有辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為開(kāi)發(fā)商享有，而兩個(gè)購(gòu)房人都未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。兩個(gè)購(gòu)房者是平等的法律地位，那么法院就會(huì)考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過(guò)錯(cuò)情況、買受人長(zhǎng)期占有房屋的事實(shí)、買賣關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無(wú)效。也就是說(shuō)，如果兩個(gè)買賣合同都沒(méi)有辦理過(guò)戶，法院會(huì)區(qū)別不同情況，予以合理的處理。

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