賣(mài)商品房的過(guò)程中常常出現(xiàn)意料之外的事情，商品房買(mǎi)賣(mài)違約就是最普遍的體現(xiàn)。在發(fā)生商品房買(mǎi)賣(mài)違約以后，守約方可以主張商品房違約金。那么，商品房買(mǎi)賣(mài)違約怎么計(jì)算違約金？我們一起從下文中進(jìn)行了解。

一、依據(jù)合同約定

按照法律規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人可以在合同中就違約金問(wèn)題作出規(guī)定。實(shí)踐中，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，絕大多數(shù)出賣(mài)人和買(mǎi)受人都會(huì)在合同中明確約定當(dāng)事人一方逾期付款或者預(yù)期交付使用房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，也就是說(shuō)，會(huì)明確約定逾期履行支付違約金的數(shù)額或者賠償損失的計(jì)算方法。

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定了違約金的情況下，商品房違約金的計(jì)算按照合同執(zhí)行。

二、法院作出判決

但也有一些商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人沒(méi)有在合同中約定商品房違約金。在這種情況下，就需要人民法院按照某種標(biāo)準(zhǔn)作為參照系來(lái)確定違約方的責(zé)任，以彌補(bǔ)守約方的損失。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

本條是關(guān)于合同當(dāng)事人沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的規(guī)定。當(dāng)然，除了逾期付款和逾期交房這兩種商品房違約行為外，針對(duì)其他違約行為(比如房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題)，法院會(huì)根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)、實(shí)際損失等因素來(lái)確定違約金。

三、法院可以調(diào)整約定的違約金

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

本條的規(guī)定內(nèi)容實(shí)際上包含三層意思：

1、當(dāng)事人沒(méi)有按照合同約定履行義務(wù)或者遲延履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法，承擔(dān)違約責(zé)任;

2、當(dāng)事人如果以約定的違約金過(guò)分高于因違約造成的損失為由請(qǐng)求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過(guò)損失30%為標(biāo)準(zhǔn)，予以適當(dāng)調(diào)整;

3、當(dāng)事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)以損失確定違約金數(shù)額。

總之，商品房買(mǎi)賣(mài)中違約的一方必須對(duì)另一方予以賠償，實(shí)踐中大部分商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定了違約金條款，但是也有一些合同中未作此約定。在商品房合同沒(méi)做約定的情況下，法院會(huì)根據(jù)法律的規(guī)定來(lái)確定商品房違約金的數(shù)額。但是，法院在計(jì)算商品房違約金時(shí)，需要守約方提供證據(jù)來(lái)證明自己的損失。

商品房買(mǎi)賣(mài)違約怎么處理

商品房買(mǎi)賣(mài)的違約金規(guī)定

商品房逾期交房違約金怎么計(jì)算