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農(nóng)村宅基地房屋買賣問題，近年來，成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題。那么，大家知道上海農(nóng)村宅基地房屋買賣的原則意見有哪些嗎?當(dāng)遇到農(nóng)村宅基地房屋買賣的問題，上海高院的處理原則也是倍受關(guān)注。今天，律霸小編將會為大家詳細(xì)的介紹一下相關(guān)的知識。

一、宅基地

大部分農(nóng)村宅基地房屋只有宅基地使用權(quán)證而沒有房產(chǎn)證，而且農(nóng)村房屋是基于村民的特定身份而取得的，因此不同于商品房，是不可以隨意轉(zhuǎn)讓的;但也并非一律禁止。

《土地管理法》第62條規(guī)定中明確，“農(nóng)村村民出賣出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)”，《物權(quán)法》第155條也規(guī)定，“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記”。通過上述規(guī)定可以看出，并非所有的宅基地轉(zhuǎn)讓行為都是法律禁止的。

二、上海農(nóng)村宅基地房屋買賣的原則

上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》第1條規(guī)定，“對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效”。農(nóng)村宅基地在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓是可以的。如果不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，例如城市居民，那么轉(zhuǎn)讓行為就是無效的。

農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理，具體如下：

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

4、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。

對此類案件進(jìn)行處理時，亦區(qū)分不同情況：

1、按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。

2、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

綜上所述，律霸小編主要為大家介紹了《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定以及上海農(nóng)村宅基地房屋買賣的原則意見。相信大家對于這個問題已經(jīng)有了一定的了解了吧。農(nóng)村宅基地買賣的法律問題不容忽視，只有了解相關(guān)知識，才能更好的保障自己的合法權(quán)益。

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