們發(fā)現(xiàn)很多時(shí)候出售二手房的，才會(huì)需要對(duì)房屋價(jià)值做一個(gè)評(píng)估，這樣賣(mài)方定價(jià)才有一個(gè)參考依據(jù)。但對(duì)二手房房?jī)r(jià)評(píng)估也不是件簡(jiǎn)單的事情，此時(shí)最好委托專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行評(píng)估，但在評(píng)估過(guò)程中也有需要注意的問(wèn)題，那到底二手房房?jī)r(jià)評(píng)估要注意什么呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。

一、二手房?jī)r(jià)錢(qián)如何評(píng)估

一套二手房?jī)r(jià)值幾何，可不是評(píng)估師憑經(jīng)驗(yàn)毛估出來(lái)的，必須有一整套計(jì)算操作辦法。影響一套二手房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開(kāi)間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)等。

評(píng)估業(yè)與尋常百姓的生活密切相關(guān)，最常見(jiàn)的要數(shù)置換物業(yè)評(píng)估了。隨著房產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)日益繁榮，二手房估價(jià)作為房屋置換前期的重要環(huán)節(jié)，受到廣泛關(guān)注。

1、毛估說(shuō)不過(guò)去市場(chǎng)比較可擺平。

一套二手房?jī)r(jià)值幾何，可不是評(píng)估師憑經(jīng)驗(yàn)毛估出來(lái)的，必須有一整套計(jì)算操作辦法。目前，主要采用市場(chǎng)比較法，通常選擇三套符合以下要求的可比物來(lái)：與需要估價(jià)的房屋地段相近、成交時(shí)間相近、物業(yè)類(lèi)型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價(jià)值相近。把這三套房子的成交價(jià)格作為比較對(duì)象，加入幾方面的修正系數(shù)最終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價(jià)房屋的評(píng)估價(jià)。

2、二手房定價(jià)相關(guān)系數(shù)多多。

影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開(kāi)間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%--6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3層--4層為準(zhǔn)，底層減5%--6%，頂層減10%;新舊里最多可減 40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過(guò)道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2%--5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。同樣一套住宅，買(mǎi)賣(mài)雙方的心理價(jià)位難免背道而馳，買(mǎi)者認(rèn)為價(jià)格評(píng)估得太高，賣(mài)者又說(shuō)估得太低，最終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評(píng)估方面的。

3、二手房具有時(shí)效性。

業(yè)主對(duì)二手房估價(jià)的認(rèn)識(shí)存在著一些誤區(qū)。二手房估價(jià)有個(gè)最重要的特征--時(shí)效性，三級(jí)市場(chǎng)房屋價(jià)格波動(dòng)較大，變化周期短，幾個(gè)月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點(diǎn)，常常質(zhì)問(wèn)：我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣(mài)發(fā)5萬(wàn)元，我的估價(jià)才24萬(wàn)元?影響二手房估價(jià)的因素很多，但有的業(yè)主強(qiáng)調(diào)個(gè)別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價(jià)降為0，很多業(yè)主卻以為裝修花過(guò)大錢(qián)，理應(yīng)賣(mài)個(gè)好價(jià)。

另一方面，二手房評(píng)估至今還沒(méi)有形成一套既科學(xué)又符合市場(chǎng)規(guī)律的評(píng)估體系，專(zhuān)門(mén)從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)很少。整個(gè)房屋置換市場(chǎng)中魚(yú)龍混雜，社會(huì)上許多置換中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員缺乏基本的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，不對(duì)置換物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，有的還故意壓低物業(yè)價(jià)值以牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的 信任危機(jī)。

二、二手房房?jī)r(jià)評(píng)估要注意什么

二手房買(mǎi)賣(mài)和抵押貸款中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估。買(mǎi)家通過(guò)評(píng)估知道所買(mǎi)房屋是否物有所值;業(yè)主通過(guò)評(píng)估知道自己房子的市價(jià)所值;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)房屋評(píng)估向客戶(hù)推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格;評(píng)估事務(wù)所通過(guò)評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。

二手房的價(jià)格到底如何評(píng)估呢?房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶(hù)型等方面相類(lèi)似的市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。

專(zhuān)業(yè)人士表示，在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中以下幾個(gè)因素的影響最為關(guān)鍵。

首要因素，位置、地段。二手房與新房?jī)r(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房?jī)r(jià)格可相差超過(guò)1000元、平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元、平方米以上的落差。

第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。

第三因素，房屋朝向。買(mǎi)房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶(hù)型不同朝向的二手房?jī)r(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右、平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶(hù)型安排合理的房屋與同等條件戶(hù)型過(guò)于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元至200元左右。

第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對(duì)于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

畢竟作為賣(mài)方肯定是想多賣(mài)錢(qián)，而買(mǎi)方自然是想要以最低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到滿(mǎn)意的二手房，由于存在一種這樣的情況，因此就需要有專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)二手房的實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估，然后確定一個(gè)當(dāng)前的價(jià)格，供當(dāng)事人進(jìn)行參考。

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