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現(xiàn)在很多股份公司股東都有過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，將公司控制權(quán)、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。有時候會以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式實(shí)現(xiàn)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，這種情況并不少見。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會涉及到很多稅費(fèi)，那么房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅需要繳納么？關(guān)于此問題學(xué)界也有不同聲音，下面小編說說自己的看法。

一、房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要繳納土地增值稅么？

國稅函是國家稅務(wù)總局對本系統(tǒng)下屬單位工作請示的批復(fù)函，屬于稅收規(guī)范性文件，依據(jù)相關(guān)行政法規(guī)和國稅發(fā)[2004]132號規(guī)定，在稅收法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章之后。而《土地增值稅暫行條例》是由國務(wù)院頒布，屬于行政法規(guī)，法律效力高于稅收規(guī)范性文件。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條明確規(guī)定了土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，征稅范圍為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前后，并未發(fā)生變化，因此并未發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，且納稅義務(wù)人并非轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，而是轉(zhuǎn)讓股權(quán)的單位和個人。國稅函[2000]687號將該行為納入土地增值稅的征收范圍，擴(kuò)大了《土地增值稅暫行條例》中關(guān)于土地增值稅納稅義務(wù)人和征稅范圍的規(guī)定，明顯超越上位法的規(guī)定，因而其法律效力和合法性存在疑問。

對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收土地增值稅的法律依據(jù)國稅函文件，由于法律位階較低，擴(kuò)大上位法的規(guī)定范圍，其合法性存在疑問。且在實(shí)際操作中存在增值額難以確定、重復(fù)征稅和容易被規(guī)避等問題。筆者認(rèn)為，在目前的法律框架下，對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不應(yīng)征收土地增值稅。

二、如果房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅會面臨哪些難點(diǎn)？

1、增值額難以確定。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，而確定稅率的關(guān)鍵就是確定增值額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為應(yīng)納土地增值稅的增值額。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的交易中，要確定增值額，首先要確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目金額被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面有記載，容易獲得。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)如何確定，轉(zhuǎn)讓方獲得的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，包括房地產(chǎn)價(jià)值、股本價(jià)值和其他資產(chǎn)價(jià)值。哪些屬于房地產(chǎn)價(jià)值，很難確定。

2、存在重復(fù)征稅。適用國稅函[2000]687號對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，是對股權(quán)轉(zhuǎn)讓方征稅，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地賬面價(jià)值不會相應(yīng)得到調(diào)整，股權(quán)收購方在購買被轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)，獲得該房地產(chǎn)后，無論繼續(xù)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓或直接轉(zhuǎn)讓，均只能以被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面記載的房地產(chǎn)開發(fā)成本作為計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，不能將股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)繳納的土地增值稅計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。勢必造成對同一房地產(chǎn)銷售行為重復(fù)繳納土地增值稅的情況。

由此可見，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到營業(yè)稅和所得稅等，這些都沒有爭議。但是房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅是否繳納還是有一些不同的聲音，小編的觀點(diǎn)是不需要繳納。因?yàn)殛P(guān)于房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅的法律文件效力很低，并且在實(shí)踐中存在很多問題，所以，在目前框架下，是不宜征收的。

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