建筑篇

1、公攤面積

由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。

2、得房率

可供住戶支配的面積(也就是套內(nèi)建筑面積)與每戶建筑面積(套內(nèi)建筑面積+公攤面積)之比。

得房率太低,不實(shí)惠;太高,不方便。因?yàn)榈梅柯试礁?公共部分的面積就越少,住戶也會(huì)感到壓抑。一般,得房率在80%左右比較合適,公共部分既寬敞氣派,分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多,比較實(shí)惠。

3、容積率

又稱建筑面積毛密度,是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5,多層住宅應(yīng)不超過(guò)3,綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

4、綠化率

綠化率是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞,準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對(duì)而言比較寬泛,大致長(zhǎng)草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

5、多層&高層&小高層

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是根據(jù)樓房的高度,住宅分為低層、多層、小高層、高層和超高層。1-3層稱低層、4-7層為多層、8-12層為小高層、12層以上為高層、總高度為100米以上為超高層。按規(guī)定7層以上必須配電梯。

6、塔樓&板樓

板樓:由多個(gè)住宅單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅

塔樓:以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅

戶型篇

7、層高&凈高

層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

層高減去樓板的厚度或結(jié)構(gòu)層的高度的差,叫做凈高。

出于降低成本、節(jié)約建材和節(jié)約土地等考慮,一般住宅層高都在2.8米左右。

8、挑高

一種層高比較高的戶型,一般情況下總層高在3.8~4.9米之間。在銷售時(shí),僅作一層計(jì)算建筑面積。每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層,其下層供起居用,如炊事、進(jìn)餐、洗浴等,上層供休息睡眠和貯藏用。優(yōu)點(diǎn)是此類房總價(jià)較低,缺點(diǎn)是通風(fēng)不好,一般為過(guò)渡性產(chǎn)品。

挑高的房屋產(chǎn)品商業(yè)、辦公、住宅都有,在北上廣深等發(fā)達(dá)城市比較常見(jiàn)。

9、開(kāi)間&進(jìn)深

開(kāi)間一般指房間的寬進(jìn)深一般指房間的長(zhǎng)

較小的開(kāi)間尺度,可縮短樓板的空間跨度,增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求,進(jìn)深一般都限定在5米左右。進(jìn)深過(guò)大,就使住房成狹長(zhǎng)型,距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。

10、復(fù)式&躍層&錯(cuò)層

復(fù)式住宅在概念上是一層,層高較普通住宅高,一般為3.3米,并不具備完整的兩層空間,實(shí)際是在層高較高的一層樓中增設(shè)了1.2米的夾層。

錯(cuò)層式住宅主要指一套房子不在同一平面,即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高低不平的平面上。

躍層式住宅占兩個(gè)樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層,一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。

銷售篇

11、五證

五證包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、第五是商品房預(yù)售許可證。

最主要應(yīng)該看兩證,國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證,這兩種要核發(fā),看準(zhǔn)確了,一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題,特別是預(yù)售許可證。

12、現(xiàn)房&期房&尾房

現(xiàn)房就是買了裝修一下就能住或是開(kāi)發(fā)商已裝修過(guò)的;期房就是還沒(méi)有蓋好,要等一段時(shí)間(比如一年或兩年)才能入住;;尾房就是在座樓快賣完了,最后剩下的幾套,一般都是房型和朝向比較差的,但也有開(kāi)發(fā)商捂住的好房子,但往往比開(kāi)盤時(shí)貴。

13、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前,以在小范圍內(nèi)以一種"內(nèi)部認(rèn)購(gòu)"的方式提前銷售商品房。

14、住房商業(yè)貸款&公積金貸款&組合貸款

個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。

公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心,委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金職工發(fā)放的房屋抵押貸款。

住房組合貸款,是指符合某銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人,同時(shí)繳存住房公積金,在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí),還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。

15、預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)(銷)售合同中的專用術(shù)語(yǔ),預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格,通常開(kāi)發(fā)商都會(huì)提價(jià)。

16、傭金

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助開(kāi)發(fā)商或者二手房賣家售出房子后所取得的酬金。

土地篇

17、土地出讓

國(guó)家將國(guó)有土地的一定使用權(quán)出讓給土地使用者,并由土地使用者給國(guó)家支付一定金額的行為。一般有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。

18、溢價(jià)率

超出計(jì)算所有成本在內(nèi)的土地價(jià)格所占的百分比。計(jì)算公式為土地溢價(jià)率=(競(jìng)拍成交價(jià)格-土地成本價(jià))/土地成本價(jià)*100%。

假如標(biāo)價(jià)100元的土地,通過(guò)拍賣,最后成交價(jià)是200元,那么這個(gè)土地就是溢價(jià)土地,溢價(jià)率就是100%。

19、樓面價(jià)

樓面價(jià)是指土地總價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積,樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí),單位售價(jià)中所包含的土地成本。

開(kāi)發(fā)商只需將購(gòu)買土地的成本,加上建安成本,稅費(fèi)成本,營(yíng)銷成本等相關(guān)費(fèi)用,就可算出這個(gè)項(xiàng)目將來(lái)要出售的成本價(jià)格是多少,對(duì)比目前此地塊周邊的同類型項(xiàng)目的銷售價(jià)格,就能知道自己的利潤(rùn)空間及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

20、七通一平&三通一平

三通一平:水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。

七通一平:通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力、場(chǎng)地平整。