我們都知道，公寓的土地使用權(quán)只有40年，而住宅的土地使用權(quán)是70年。雖然兩者在目前都能用來居住，但兩者仍在法律上被確定為不同的使用用途。

現(xiàn)在全民對(duì)房價(jià)都十分敏感，很多人為了買房掏空了所有積蓄，還背上了不少的房貸，對(duì)于一些買房經(jīng)驗(yàn)不足的購房者來說，通常關(guān)注的焦點(diǎn)在房子本身，而對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)并不太在意。

本例中的購房者劉先生就是如此。他在售樓處看房時(shí)，置業(yè)顧問向他介紹了項(xiàng)目存在“住宅”和“公寓”兩種類型。不過劉先生對(duì)著兩者的差別了解并不對(duì)，雖然當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)了要求買“住宅”，但卻在沒有認(rèn)真核實(shí)房屋用途的情況下就直接簽合同了，最后讓自己陷入被動(dòng)。

實(shí)際上，現(xiàn)在很多項(xiàng)目都是住宅和公寓混建，這二者的區(qū)別主要有以下幾點(diǎn)：

首先，產(chǎn)權(quán)年限，住宅的土地使用年限是70年，而公寓大多數(shù)是40、50年。

第二、公寓不具備住宅的部分功能，比如公寓不通燃?xì)?，能源只能依靠電力，它的居住成本較商品住宅要高;

第三、貸款方面，公寓必須要求50%首付只能使用商貸，不享受首套房貸款利率優(yōu)惠;住宅則可20%首付，可以用公積金貸款，可享受首套房貸款利率優(yōu)惠;

第四、落戶問題，公寓一般不可落戶，也不能保證孩子上學(xué)。住宅則可落戶，孩子可以上學(xué)。

第五、在得房率方面，由于公寓的消防標(biāo)準(zhǔn)要高于住宅，且住戶密度大，導(dǎo)致得房率最高只能達(dá)到7成左右，而住宅呢，得房率能超過8成。

最后，也是最重要的一點(diǎn)，同一個(gè)小區(qū)的公寓和住宅相比，其保值效果要更差。比如公寓的光照標(biāo)準(zhǔn)比住宅低，導(dǎo)致公寓會(huì)比同地段住宅的價(jià)格低。

律師認(rèn)為，購房者買房時(shí)應(yīng)仔細(xì)詢問清楚項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果開發(fā)商在和購房者簽合同時(shí)對(duì)沒有明確告知房子使用性質(zhì)，涉嫌欺詐。如果購房者需要退房并要求賠償，須證明自身損失有多少，維權(quán)存在一定困難。而開發(fā)商正是抓住了購房者維權(quán)成本高的現(xiàn)狀，才敢不回應(yīng)。

最好的方式還是在合同簽訂階段，明確房屋使用性質(zhì)，不給開發(fā)商可乘之機(jī)。