按照《合同法》中的規(guī)定，在進行房屋租賃的時候，如果當事人約定的租賃期限超過了6個月的，那此時就必須要簽訂書面的房屋租賃合同才行，同時還需要辦理相應的登記備案。那實踐中，這個房屋租賃合同有期限嗎?我們一起在下文中進行了解吧。

一、房屋租賃合同有期限嗎

《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過一十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

租賃是轉(zhuǎn)讓租賃物的使用權，是承租人為使用租賃物而滿足自己生活或經(jīng)營的需要的。承租人并不想長期占用租賃物，因為這種使用權是以支付租金為代價的，當承租人達到使用收益的目的后，需要將租賃物返還出租人。這里就有個租賃期限的問題。租賃期限的長短由當事人根據(jù)其使用租賃物的目的和租賃物的性質(zhì)自主決定。應當說租賃期太長并不利于當事人權利的實現(xiàn)。因為客觀情況總是在不斷變化的，特別是不動產(chǎn)，其價格可能會因一個國家的經(jīng)濟形勢變化而大起大落。

二、租賃合同期限最高限制是多久?

很多國家的法律都對租賃合同的最長期限作出限制。例如，日本民法規(guī)定，租賃契約的存續(xù)期間不得超過20年，如果所訂租賃契約比這個期間長的，要縮短為20年。意大利民法典規(guī)定，租賃不得超過30年，如果約定期間超過30年或者永久的，則將被減至30年。德國也規(guī)定30年。我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。我國合同法借鑒了這些規(guī)定，考慮到我國正處在一個市場經(jīng)濟的建立過程中，經(jīng)濟發(fā)展很快，變化也很快，為了更有效地保護租賃合同雙方當事人的權益，對租賃期限的最高期限有所限制是有必要的。因此，本法作出了租賃合同的期限最長不得超過20年的規(guī)定。

通常情況下，當事人在確定租賃期限長短時，總是要根據(jù)租賃物的性質(zhì)和承租人的使用目的來確定的。在動產(chǎn)租賃中，租賃期限是比較短的，一般都是臨時使用。例如，租賃汽車，按照國家有關規(guī)定，汽車的使用壽命是10年，雙方當事人不可能約定一個租賃期為20年的租賃合同。租賃期限較長的是不動產(chǎn)租賃即房屋租賃。在房屋租賃中，用于承租人居住需要和用于商業(yè)性租賃是不一樣的。一般講用于居住租賃的承租人希望租期長一些，使這種租賃關系相對穩(wěn)定一些。商業(yè)租賃中、在訂立合同時房屋的租價比較低的情況下，承租人就希望將租賃期限訂的長一些，租金固定下來;在房屋的租價偏高的時候，出租人就希望租期訂得長一些，這樣就能保證其得到更多的租金。當雙方當事人不能自己尋找一個公平的交叉點時，法律總是要在利益雙方中找出平衡點的。這也是規(guī)定最高租賃期限的一個目的。

20年實際上并不是一個絕對的最高限，因為如果租賃合同雙方當事人在20年期滿時，仍然希望保持租賃關系，可以采取兩個辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。這時法律規(guī)定視為原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，即雙方當事人又形成了一個不定期租賃的關系，如果一方當事人想解除合同隨時都可以為之，這種情況被稱為合同的“法定更新”。二是雙方當事人根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽。一個租賃合同，如果需要較長的租期，當事人仍然可以再訂一個租期為20年的合同，這種情況被稱為“約定更新”。

我們清楚的知道相關法律中對房屋租賃合同的期限也是作出了限制的，在每一次約定房屋租賃合同期限的時候，最長不能超過20年。但實踐中，租賃期限屆滿之后雙方可能會續(xù)簽租房合同，在這樣的情況下，其實就有可能導致實際租賃房屋的期限超過20年，但原則上每一次約定的租賃其實都是不可以超過20年的。

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