業(yè)主權益有不少的法律依據(jù)，有物權法的相關規(guī)定，有建筑物區(qū)分所有權的司法解釋。它們都是為了規(guī)范業(yè)主行為的。那么，建筑物區(qū)分所有權的司法解釋有哪些內(nèi)容？有哪些業(yè)主權益有相關的法律依據(jù)？

——《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的征求意見稿。

最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條：

依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人，應當認定為物權法第六章所稱業(yè)主。

第二條：

具有構造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業(yè)主所有權標的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。

建筑區(qū)劃內(nèi)的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場所、公用設施，應當認定為物權法第六章所稱共有部分。

前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個業(yè)主的除外。

第三條：

建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個人的綠地部分，應當認定為物權法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所”。

建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施

等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設施”。但根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定

屬于其他權利人所有的除外。

第四條：

建設單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關車位、車庫配比的規(guī)定，

通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應

當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。

第五條：

建設單位違反物權法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認該行為無效的，應予支持。

建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規(guī)定承擔舉證責任。

第六條：

改變建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。

第七條：

物權法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定：

(一)專有部分，按照建筑面積計算。

(二)建筑物總面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

(三)總人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計。

(四)建設單位已經(jīng)出售的專有部分，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分，按一人計算。

第八條：

因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。

第九條：

業(yè)主未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。

第十條：

建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十一條：

合法權益受到侵害的業(yè)主在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)，行使物權法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權的，應予支持。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權限，業(yè)主請求撤銷的，應予支持。撤銷權的行使，參照前款規(guī)定處理。

第十二條：

對維修資金的籌集、使用情況，業(yè)主請求公布或者查閱的，應予支持。

第十三條：

業(yè)主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

(一)已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會;

(二)沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。

第十四條：

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等應當對其具有權利來源承擔舉證責任。

第十五條：

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持。

第十六條：

業(yè)主違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，實施下列損害共同權益或者他人合法權益的行為，當事人請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持：

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)損害建筑物外觀;

(四)違反相關規(guī)定進行房屋內(nèi)裝飾裝修;

(五)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲;

(六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物業(yè)費;

(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

(九)其他違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，以及損害他人合法權益的行為。

第十七條：業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)等因維護或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業(yè)主就其專有部分提供必要便利的，應予支持。提供便利的業(yè)主請求恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十八條：本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條：物業(yè)服務企業(yè)未按照物業(yè)服務合同約定履行維修、養(yǎng)護、管理和維護等義務，或者履行義務不符合物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，應予支持。

第二條：

物業(yè)服務企業(yè)拒絕履行或者在合理期限內(nèi)拖延履行物業(yè)服務合同約定的維修、養(yǎng)護和維護等義務，或者經(jīng)多次維修、養(yǎng)護和維護等仍不能達到物業(yè)服務合同

約定的標準，業(yè)主委員會或者業(yè)主自行或者委托他人對業(yè)主專有部分或者共有部分進行維修、養(yǎng)護和維護，請求物業(yè)服務企業(yè)承擔相關費用的，應予支持。

前款所稱專有部分、共有部分以及相關費用，以物業(yè)服務合同約定范圍為限。

第三條：業(yè)主委員會或者業(yè)主實施妨害物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施和業(yè)主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

第四條：物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，或者不當收取手續(xù)費、備付金等額外費用，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求退還的，應予支持。

第五條:

業(yè)主委員會或者:物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主履行交納物業(yè)費的義務，業(yè)主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

全體業(yè)主根據(jù)物權法第七十六條的規(guī)定共同決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，業(yè)主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

第六條:

物業(yè)服務合同期限屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)進行物業(yè)服務和管理，對方當事人沒有提出異議的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，物業(yè)服務期限為不定期。一方請求解除物業(yè)服務合同的，應在三個月之前通知對方當事人。

第七條:物業(yè)服務合同期限屆滿或者終止、解除后，業(yè)主委員會或者業(yè)主大會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房以及物業(yè)管理服務所必須的相關資料及費用的，應予支持。

第八條:

物業(yè)服務企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務致使物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。

因第三人侵權導致?lián)p害結果發(fā)生的，參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理。

第九條:

車輛在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償責任的，應當根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償

責任以及承擔賠償責任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據(jù)其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務企業(yè)的賠償責任。

物業(yè)服務合同包含車輛保管服務內(nèi)容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協(xié)議，按照相關合同或者協(xié)議約定處理。

第十條:

有關業(yè)主共同權益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

第十一條:

本解釋自年月日:起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

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