第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　●事條文主旨

　　本條是關(guān)于非依法律行為享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定。

　　●立法背景

　　物權(quán)變動(dòng)的公示方式，在動(dòng)產(chǎn)一般為交付，在不動(dòng)產(chǎn)各國(guó)立法例多采登記。通過(guò)此種方法，物權(quán)變動(dòng)可以被人們從外部察知，從而保護(hù)了交易的安全。但依照本法第28條至第30條的規(guī)定，物權(quán)的變動(dòng)還可因法院判決、政府征收決定、繼承或者遺贈(zèng)以及合法建造房屋等，直接發(fā)生效力，而不必遵循依法律行為而進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的一般公示方法，這必然可能損害到交易秩序和交易安全，尤其是涉及到不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)時(shí)更甚。

　　因此各國(guó)立法皆對(duì)此作了限制規(guī)定。例如依照德國(guó)土地登記法的規(guī)定，依繼承、夫妻共同財(cái)產(chǎn)制度之權(quán)利取得等，可不依登記而發(fā)生物權(quán)取得之效力，但物權(quán)人非經(jīng)登記不得處分其物權(quán)；瑞士民法典也有類似規(guī)定，因先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或者法院判決等情況取得不動(dòng)產(chǎn)，可以不經(jīng)登記，但未經(jīng)登記，不得處分；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法規(guī)定，因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決等而取得物權(quán)，以及定作人新建筑物之取得、因除斥期問(wèn)完成時(shí)之典物所有權(quán)之取得、對(duì)于無(wú)主土地之國(guó)庫(kù)取得以及因沒(méi)收而取得等等，皆可在登記之前取得物權(quán)，但非經(jīng)登記不得處分。

　　考慮到對(duì)交易安全的保護(hù)，本法明確，依照本法第28條至第30條的規(guī)定享有的物權(quán)，處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　●條文解讀

　　本條的關(guān)鍵在于“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)定，關(guān)于這一規(guī)定的具體含義，試舉例說(shuō)明：甲乙向法院訴請(qǐng)離婚，法院判決原甲的房屋歸乙所有，在判決生效之時(shí)，乙已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)，但尚未去房產(chǎn)登記部門辦理變更登記，此時(shí)乙將房屋轉(zhuǎn)賣給丙，丙信賴乙出示的法院判決而與之交易，與此同時(shí)，甲將該房屋又轉(zhuǎn)賣于丁，丁信賴的是登記簿上甲為所有權(quán)人的登記記錄。那么乙對(duì)丙的處分行為能否發(fā)生物權(quán)效力而由丙取得房屋的所有權(quán)呢?按照本條的規(guī)定，答案是否定的。盡管乙為真正的房屋所有權(quán)人，也有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處分，但未經(jīng)登記，該處分行為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，丙只能要求乙負(fù)擔(dān)違約責(zé)任要求返還價(jià)款等，房屋的所有權(quán)由丁取得。