第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于業(yè)主對專有部分行使所有權(quán)的規(guī)定。

　　●立法背景

　　有些業(yè)主雖然買了房，但不太清楚所購買房屋的所有權(quán)具體包括哪些內(nèi)容；使用自己購買的房屋是否不受任何限制。

　　●條文解讀

　　本法第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。本條則對這一所有權(quán)的具體權(quán)能作出規(guī)定，即業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。按照這一規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友問的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負擔(dān)，例如為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。國外也有相關(guān)之規(guī)定，例如瑞士《民法典》第712條a第一款第(一)項規(guī)定，建筑物區(qū)分所有人對建筑物的特定部分享有獨占使用和內(nèi)部改造的特別權(quán)利。法國1965年《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第9條規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人對于建筑物中的專有部分享有自由使用的權(quán)利。

　　業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分不可分離，例如沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。因此，建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業(yè)主對專有部分行使所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。對此，本條規(guī)定，業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，業(yè)主對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。國外立法例在這方面也有很多規(guī)定，例如《日本建筑物區(qū)分所有法》第6條第(一)項規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人不得為對建筑物之保存有害的行為，或其他有關(guān)建筑物之管理或使用違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為?！兜聡≌袡?quán)法》第13條第(一)項規(guī)定，各住宅所有權(quán)人于不違反法律或第三人權(quán)利的范圍內(nèi)，得自由處理特別所有權(quán)內(nèi)的建筑物部分，如予以居住、使用、租賃或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。專有所有權(quán)的行使須受以下限制：(1)保護建筑物的使用目的；(2)保護建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、牢固及安全；(3)保護建筑物美學(xué)上的外觀；(4)保護其他住宅所有權(quán)人的安全、安靜及住宅環(huán)境秩序；(5)維護善良風(fēng)俗、習(xí)慣及住宅居民的作息和名譽?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條a第二款第(二)項規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利，但不得妨礙其他區(qū)分所有人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)施，或影響其使用及外觀。