廣東省國(guó)家稅務(wù)局:
近接廣州市稅務(wù)局稅一〔1994〕327號(hào)《關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的請(qǐng)示》,反映該市部分國(guó)內(nèi)企業(yè)將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房,雙方成立合作公司,領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照,中方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到合作公司,外方負(fù)責(zé)興建商品房的一切資金并負(fù)責(zé)商品房在境外銷售,雙方采取分建筑面積、分銷售收入、提取固定利潤(rùn)等分配形式。并對(duì)上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為如何計(jì)征營(yíng)業(yè)稅問題,要求予以明確。經(jīng)研究,現(xiàn)批復(fù)如下:
一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題
中方將獲得的土地與外方合作,辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后,不論是按建成的商品房分配面積,還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配,均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定,因此,應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅;其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入,包括價(jià)外收費(fèi);其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。
同時(shí),對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的,則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅;如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的,則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅;如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的,則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。
二、關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題
外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用,視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入,按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用,在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的,可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。
三、對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入,計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。
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