廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2003）佛中法民一終字第934號(hào)

　　上訴人（原審被告）佛山市建設(shè)發(fā)展總公司（下稱總公司），住所地：佛山市禪城區(qū)汾江南路45號(hào)。

　　法定代表人吳江，總經(jīng)理。

　　上訴人（原審被告）佛山市建設(shè)發(fā)展總公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司（下稱開(kāi)發(fā)公司），住所地：佛山市禪城區(qū)汾江南路45號(hào)。

　　法定代表人馮彪，經(jīng)理。

　　總公司、開(kāi)發(fā)公司的共同委托代理人戴斌、盧偉強(qiáng)，均系廣東華法律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）徐元集，男，1948年2月13日出生，漢族，住所：廣東省佛山市禪城區(qū)文慶路19號(hào)604房。

　　委托代理人譚積豐、李紅，均系廣東正明楊律師事務(wù)所律師。

　　上訴人總公司、開(kāi)發(fā)公司因商品房購(gòu)銷合同糾紛一案，不服原廣東省石灣區(qū)人民法院（2002）佛石法民一初字第168號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年5月14日詢問(wèn)了上訴人總公司、開(kāi)發(fā)公司的委托代理人戴斌、被上訴人徐元集的委托代理人譚積豐。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原判認(rèn)定：1997年6月15日，原告與開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，約定原告購(gòu)買開(kāi)發(fā)公司位于佛山市文沙路田邊村建國(guó)朝陽(yáng)樓一座604房屋一套（房屋建筑面積106.16平方米），包括15號(hào)單車房，該房地產(chǎn)的基本情況已載于本契約附件一。還約定上述面積如與房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積為準(zhǔn)。雙方約定的上述房地產(chǎn)成交價(jià)為171979.2元。合同簽訂后，原告于1998年5月19日付清了房款，開(kāi)發(fā)公司將房屋交付原告使用。2000年8月29日，佛山市房地產(chǎn)管理局向原告發(fā)出該房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》，注明建筑面積99.34平方米。原告發(fā)現(xiàn)該面積與購(gòu)房合同中約定的房屋面積相差6.82平方米，遂與開(kāi)發(fā)公司協(xié)商，并于2001年8月15日向開(kāi)發(fā)公司出具函件，稱領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》時(shí)發(fā)現(xiàn)該商品房核定面積為99.34平方米及陽(yáng)臺(tái)面積按100%計(jì)算也少了1.23平方米，要求開(kāi)發(fā)公司就少了的面積給予合理賠償。2002年1月27日開(kāi)發(fā)公司退回原告房款1992.6元。原告認(rèn)為仍應(yīng)退回其余款項(xiàng)，故訴至原審法院。另查明，開(kāi)發(fā)公司是總公司下屬不具備法人資格的分支機(jī)構(gòu)。

　　原判認(rèn)為：原告和開(kāi)發(fā)公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方應(yīng)依約履行。開(kāi)發(fā)公司交付原告的房屋，經(jīng)佛山市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)證確認(rèn)的面積比開(kāi)發(fā)公司銷售給原告的面積少6.82平方米，而雙方在合同中約定“合同上約定的面積如與房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積為準(zhǔn)”。故原告要求少交付部分即6.82平方米按合同約定的每平方米1620元折價(jià)返還，符合法律規(guī)定；但開(kāi)發(fā)公司已返還部分依法應(yīng)予沖減，即開(kāi)發(fā)公司應(yīng)返還原告9055.8元。開(kāi)發(fā)公司未依約交付符合合同約定面積的房屋，該行為屬違約行為，原告要求按銀行同期貸款利率計(jì)算利息，符合法律規(guī)定，予以支持。因開(kāi)發(fā)公司系總公司下屬不具備法人資格的分支機(jī)構(gòu)，故總公司應(yīng)承擔(dān)清償責(zé)任。開(kāi)發(fā)公司及總公司的抗辯理由不成立，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條和參照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條第二款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、被告佛山市建設(shè)發(fā)展總公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)，返還原告徐元集9055.8元及其利息（自1998年5月19日起至本判決確定給付日止，按中國(guó)人民銀行同期商業(yè)貸款利率計(jì)算利息）。二、被告佛山市建設(shè)發(fā)展總公司對(duì)以上債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。案件受理費(fèi)448元，由開(kāi)發(fā)公司負(fù)擔(dān)。

　　宣判后，開(kāi)發(fā)公司、總公司不服，上訴稱：一、原審判決認(rèn)定上訴人未依約交付符合合同約定面積的房屋，構(gòu)成違約是錯(cuò)誤的。1、上訴人實(shí)際上已按雙方所簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》的約定面積向被上訴人交付房屋，上訴人不存在違約行為。2、《房地產(chǎn)買賣契約》所附涉訴房屋的平面圖，該圖標(biāo)明了上訴人應(yīng)交付之房屋的陽(yáng)臺(tái)、客廳、臥房等各部分的長(zhǎng)度和寬度；佛山市房地產(chǎn)管理局出具的《房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)》亦附有被上訴人所購(gòu)房屋的平面圖，該圖所標(biāo)明的房屋各部分的長(zhǎng)度和寬度與《房地產(chǎn)買賣契約》的房屋平面圖是完全相同的，這充分說(shuō)明上訴人所交付的房屋正是被上訴人依合同所想得到的房屋。3、《房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)》所標(biāo)明的面積與雙方合同所約定面積不一致并非上訴人違約所致，主要是因房管局對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算方法與雙方約定的計(jì)算方法不同所致。（1）根據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)》所附的平面圖，若陽(yáng)臺(tái)面積按其投影面積100％計(jì)算，則房產(chǎn)證面積與合同所約定的面積則近乎一致；若按50％計(jì)算，則房產(chǎn)面積與合同約定面積相差6.82平方米，其中1.23平方米屬公共分?jǐn)偯娣e。（2）上訴人在簽約之時(shí)是按100％計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積的，且被上訴人對(duì)這種計(jì)算方式是予以認(rèn)可的。因?yàn)?，《房地產(chǎn)買賣契約》附有《商品房計(jì)價(jià)面積及單價(jià)說(shuō)明表》，該表明確標(biāo)明了房屋的總面積及各構(gòu)成部分的面積，若陽(yáng)臺(tái)面積按100％計(jì)算，則該平面圖所反映的房屋面積與合同約定的面積近乎一致。而且，被上訴人于2001年8月15日致上訴人的“報(bào)告”亦明確了商品房陽(yáng)臺(tái)面積是按投影面積的100%計(jì)算。因此，陽(yáng)臺(tái)面積按100% 計(jì)算是雙方的合意。（3）陽(yáng)臺(tái)面積按其投影面積的100%計(jì)算沒(méi)有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定。雖然建設(shè)部于1995年頒發(fā)的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)定》規(guī)定“凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積一半計(jì)算面積”，但該《規(guī)定》不是法律，也不是法規(guī)，僅是行政規(guī)章；且當(dāng)事人之間已對(duì)面積的計(jì)算方法作出了約定，因此，上訴人所交付給被上訴人的房屋面積是符合合同約定的。綜上，上訴人請(qǐng)求二審法院撤銷原判；駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求；被上訴人承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。

　　上訴人在二審期間沒(méi)有提供新證據(jù)。

　　被上訴人答辯稱：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請(qǐng)二審法院駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人在二審期間沒(méi)有提供新證據(jù)。

　　經(jīng)審查，對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：被上訴人與開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，因而合法有效。佛山市房地產(chǎn)管理局所頒發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》確認(rèn)開(kāi)發(fā)公司交付給被上訴人的房屋面積為99.34平方米，而開(kāi)發(fā)公司在合同中銷售給被上訴人的房屋面積為106.16平方米，二者相比，房屋面積縮水了6.82平方米。根據(jù)雙方“合同上約定的面積如與房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積為準(zhǔn)”的約定，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按每平方米1620元折價(jià)退還房屋縮水面積6.82平方米的房款11048.4元給被上訴人，但開(kāi)發(fā)公司已退還的1.23平方米房款1992.6元應(yīng)在上述款項(xiàng)中予以沖減，即開(kāi)發(fā)公司應(yīng)退還房款9055.8元給被上訴人。開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有依約交付符合合同約定面積的商品房給被上訴人，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)公司自被上訴人交納房款之日（即1998年5月19日）起至給付之日止支付房款9055.80元的利息（利息按中國(guó)人民銀行同期商業(yè)貸款利率計(jì)算）給被上訴人。因開(kāi)發(fā)公司是總公司下屬不具備法人資格的分支機(jī)構(gòu)，故總公司應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)的上述款項(xiàng)承擔(dān)清償責(zé)任。開(kāi)發(fā)公司、總公司的上訴主張陽(yáng)臺(tái)面積按100％計(jì)算是雙方的約定，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，其主張不應(yīng)由其退還房款，理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)448元，由開(kāi)發(fā)公司、總公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 陳 秀 武

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年五月三十日

　　書(shū) 記 員 胡 劍