遼寧省沈陽市中級人民法院

民事判決書

　　[2004]沈民（2）房終字第247號

　　上訴人（原審原告）新世界（沈陽）房地產(chǎn)物業(yè)管理有限公司，住所地：沈陽市和平區(qū)青年南街12號。

　　法定代表人：何耀j，董事長。

　　委托代理人：耿秀坤，遼寧同文律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：王大江，遼寧同文律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審被告）徐克明，男，1970年5月7日出生，漢族，系沈陽市華英電力公司職員，住址：沈陽市和平區(qū)新世界花園朗悅居9號樓132室。

　　委托代理人：郝汝忠，男，1962年12月31日出生，漢族，系濱漢服裝有限公司駐沈陽辦事處職員，住址：沈陽市和平區(qū)十三緯路15號。

　　上訴人新世界（沈陽）房地產(chǎn)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱新世界物業(yè)公司）與上訴人徐克明因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服沈陽市和平區(qū)人民法院（2003）和民合初字第486號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，依法由審判員董菁擔(dān)任審判長，與審判員馬巖，代理審判員李方晨共同組成合議庭，由李方晨主審，于2004年3月29日公開開庭審理了本案。上訴人新世界物業(yè)公司委托代理人耿秀坤、王大江，上訴人徐克明及委托代理人郝汝忠到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明：2001年2月24日，徐克明入住沈陽新世界花園朗悅居9號樓1-3-2室，同日，徐克明與該花園的發(fā)展商即新世界（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新世界房地產(chǎn)公司）、物業(yè)管理公司即新世界物業(yè)公司共同簽訂了《業(yè)主公約》（沈陽新世界花園朗怡居、朗悅居）。該公約就收取物業(yè)費(fèi)作了特別約定，即在業(yè)主管理委員會未成立之前或未委托物業(yè)管理公司前，小區(qū)物業(yè)由新世界物業(yè)公司進(jìn)行管理，業(yè)主或物業(yè)使用人須按首年1.5元/ 平方米（銷售面積）/月計算向新世界物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。之后，新世界物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)，徐克明按每月每平方米1.5元、130.6992平方米的標(biāo)準(zhǔn)向新世界物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)至2002年9月30日。

　　2000年12月13日，新世界物業(yè)公司向沈陽市物價局遞交了《關(guān)于“沈陽新世界花園”物業(yè)管理收費(fèi)的請示報告》。2001年3月7 日，沈陽市物價局以沈價發(fā)[2001]36號文件的形式對其請示予以批復(fù)，并于2001年3月13日核發(fā)了新世界物業(yè)公司的收費(fèi)許可證。2002年10月 1日起，徐克明以新世界物業(yè)公司未能提供沈陽市物價局沈價發(fā)[2001]36號文件中批復(fù)的“二十四小時保安巡邏”、“業(yè)主會所”等項服務(wù)為由，拒交物業(yè)費(fèi)。2003年5月27日，新世界物業(yè)公司訴至原審法院。

　　另查明，2001年1月4日，徐克明與新世界房地產(chǎn)公司簽訂了該房的《商品房購銷合同》。

　　上述事實(shí)，有雙方簽訂的《業(yè)主公約》、《樓宇接受記錄》，沈陽市物價局頒發(fā)的沈價發(fā)[2001]36號文件、《收費(fèi)許可證》，徐克明與新世界房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房購銷合同》，一審卷宗，庭審筆錄，經(jīng)開庭質(zhì)證，本院予以確認(rèn)，在卷佐證。

　　原審法院認(rèn)為，雙方已形成了物業(yè)管理關(guān)系，故應(yīng)按雙方簽訂的業(yè)主公約的約定及物價管理部門的有關(guān)批復(fù)來履行權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)；因新世界物業(yè)公司沒有建成業(yè)主會所，未達(dá)到物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，酌情降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；具體標(biāo)準(zhǔn)可參照沈陽市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)審核表的規(guī)定分值及其他具體情況來決定。該案經(jīng)原審法院審判委員會討論決定，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第106條的規(guī)定，判決：一、徐克明給付新世界物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)從二00二年十月至二00三年十月（每月按每平方米[建筑面積]1.4元）計算，共計二千三百七十八元七角三分，于本判決生效后七日內(nèi)給付。二、駁回雙方其他訴訟請求。案件受理費(fèi)一百元，雙方各負(fù)擔(dān)五十元。

　　宣判后，新世界物業(yè)公司、徐克明均不服，向本院提起上訴。新世界物業(yè)公司上訴稱：雙方所簽《業(yè)主公約》合法有效，徐克明應(yīng)按其約定給付拖欠的物業(yè)費(fèi)及滯納金。理由：1、《業(yè)主公約》中關(guān)于物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成未約定有“業(yè)主會所”，僅約定“業(yè)主會所”為開發(fā)商保留部分；2、沈陽市物價局沈價發(fā) [2001] 36號文件關(guān)于“業(yè)主會所”的規(guī)定，不能作為適用法律的依據(jù)。

　　徐克明答辯稱：《業(yè)主公約》系本人在受脅迫的情況下所簽，新世界物業(yè)公司應(yīng)按市物價局沈價發(fā)[2001] 36號文件批復(fù)的內(nèi)容提供服務(wù)。

　　徐克明上訴稱：不同意按一審法院判定的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，要求二審法院撤銷原判決。理由：1、《業(yè)主公約》是在物業(yè)公司欺詐、脅迫，本人違背自己真實(shí)意思的情況下所簽；2、物業(yè)公司未能提供沈陽市物價局沈價發(fā)[2001]36號文件中提到的“二十四小時保安巡邏”、“業(yè)主會所”等項服務(wù)，已構(gòu)成違約；3、原審法院判決的“1.4元/平方米”的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有法律依據(jù)；4、物業(yè)公司應(yīng)退還已多收的物業(yè)費(fèi)。

　　新世界物業(yè)公司答辯稱：雙方簽訂的《業(yè)主公約》合法有效，市物價局沈價發(fā)[2001] 36號文件不應(yīng)作為本案的定案依據(jù)。

　　本院審理認(rèn)為：1、關(guān)于雙方簽訂的《業(yè)主公約》的效力問題。該公約是徐克明入住新世界花園后，與負(fù)責(zé)新世界花園物業(yè)管理的新世界物業(yè)公司及發(fā)展商新世界房地產(chǎn)公司，就有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)公司、業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行的約定。該公約的性質(zhì)為物業(yè)服務(wù)合同，是雙方真實(shí)意思的表示，且公約內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法、有效。根據(jù)《合同法》第8條的相關(guān)規(guī)定，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定全面履行自己的義務(wù)。

　　2、關(guān)于徐克明主張其與新世界物業(yè)公司簽訂的《業(yè)主公約》系被脅迫所為，非其真實(shí)意思表示的問題。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第69條的規(guī)定，“以給公民及其親友的生命、健康、榮譽(yù)、名譽(yù)、財產(chǎn)等造成損害，或者以給法人的榮譽(yù)、名譽(yù)、財產(chǎn)等造成損害為要挾，迫使對方作出違背真實(shí)的意思表示的，可以認(rèn)定為脅迫行為?！惫蕵?gòu)成法律上的脅迫須具備如下要件：（1）須有脅迫故意；（2）須有脅迫行為；（3）脅迫行為須為非法，包括目的或手段行為之一非法即可；（4）須被脅迫人因受脅迫而產(chǎn)生恐懼心理且為意思表示。本案的雙方當(dāng)事人于2001年 2月24日簽訂《業(yè)主公約》后，物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)，徐克明按約交納了物業(yè)費(fèi)至2002年的9月30日，物業(yè)公司于2003年5月依據(jù)此公約向徐克明主張拖欠的物業(yè)費(fèi)及滯納金，系維護(hù)自身依法應(yīng)獲得的服務(wù)報酬的合法行為，不屬于脅迫。且徐克明未能舉出物業(yè)公司給其生命、健康、榮譽(yù)、名譽(yù)、財產(chǎn)等造成損害為要挾的充分證據(jù)，也未以脅迫為由提起撤銷權(quán)訴訟，亦未在一審交納反訴費(fèi)提起相關(guān)反訴，故徐克明的此項上訴理由不能成立。

　　3、新世界物業(yè)公司是否構(gòu)成違約的問題。徐克明提出依據(jù)沈陽市物價局沈價發(fā)[2001]36號文件，即關(guān)于新世界物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的批復(fù)中提到的，“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米1.5元”，“物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括：二十四小時保安巡邏……業(yè)主會所等項服務(wù)”，因新世界物業(yè)公司未能提供“二十四小時保安巡邏”、“業(yè)主會所”等項服務(wù)，已構(gòu)成違約，故業(yè)主不再按照每月每平方米1.5元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來交納物業(yè)費(fèi)。參照國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第43條“縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督”的規(guī)定精神，沈陽市物價局是在就新世界物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、設(shè)施功能、費(fèi)用支出等方面審核后對其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的的批復(fù)，是價格主管部門行使其行政監(jiān)督職能的方式，是一種具體行政行為，既不影響物業(yè)公司與業(yè)主間訂立關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)方面的民事合同，也非雙方行使權(quán)利、履行義務(wù)的依據(jù)。雙方在《業(yè)主公約》“關(guān)于收取物業(yè)管理費(fèi)的特別約定”中，即業(yè)主或物業(yè)使用人須按首年1.5元/平方米（銷售面積）/月計算向新世界物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)用；同時也約定了物業(yè)管理費(fèi)由以下幾方面構(gòu)成，即房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共配套設(shè)施、附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)；管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共地方綠化管理費(fèi)；公共地方清潔衛(wèi)生費(fèi)；公共地方保安費(fèi)；共用水、電費(fèi)；辦公費(fèi)；法定稅費(fèi)；必要的保險費(fèi)（如意外責(zé)任保險、工作人員人身保險等）；服務(wù)項目的物資消耗補(bǔ)償費(fèi)；服務(wù)利潤費(fèi)；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；其他不可預(yù)見性費(fèi)用?？梢婋p方約定的服務(wù)內(nèi)容并不含有“二十四小時保安巡邏”、“業(yè)主會所”等項服務(wù)，徐克明也未提供新世界物業(yè)公司沒有履行上述雙方約定的服務(wù)內(nèi)容的證據(jù)，新世界物業(yè)公司不構(gòu)成違約，徐克明應(yīng)按每月每平方米1.5元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。故原審法院判決徐克明按每月每平方米1.4元的標(biāo)準(zhǔn)給付新世界物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)，沒有法律和合同依據(jù)，應(yīng)予糾正。

　　4、關(guān)于徐克明主張新世界物業(yè)公司應(yīng)返還其多交的物業(yè)費(fèi)問題。經(jīng)查，徐克明在一審中未就此問題提起反訴，現(xiàn)在二審上訴中提出，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第34條“當(dāng)事人增加、變更訴訟請求或者提起反訴的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿前提出”的規(guī)定，不屬于二審法院審理范圍，本院對其主張不予處理。

　　5、關(guān)于徐克明給付新世界物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)的期限問題。新世界物業(yè)公司在一審中的訴訟請求為“要求徐克明給付自2002年10月1日至 2002年12月31日的物業(yè)費(fèi)588元及滯納金53元”，并交納訴訟費(fèi)100元；在一審?fù)徶性黾釉V訟請求為“要求徐克明給付自2002年10月1日至 2003年6月30日的物業(yè)費(fèi)1，764元及滯納金1，440元”。由于新世界物業(yè)公司未在一審法院規(guī)定的舉證期限內(nèi)就其增加的訴訟請求補(bǔ)交訴訟費(fèi)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第34條“當(dāng)事人增加、變更訴訟請求或者提起反訴的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿前提出”的規(guī)定，以及《中華人民共和國民事訴訟法》第107條“當(dāng)事人進(jìn)行民事訴訟，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納案件受理費(fèi)”的規(guī)定，應(yīng)視為新世界物業(yè)公司沒有增加訴訟請求，其已將訴訟請求予以修正的理由不能成立。人民法院審理民事案件，只能圍繞當(dāng)事人的訴訟請求進(jìn)行審理，對當(dāng)事人未主張的部分根據(jù)“不告不理”和“誰主張誰舉證”的民事訴訟原則，人民法院不能主動依職權(quán)進(jìn)行審理并作出裁判，故原審法院判決徐克明給付新世界物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)的期限從2002年10月至2003年10月不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

　　6、關(guān)于徐克明應(yīng)給付新世界物業(yè)公司滯納金的問題。如前所訴，徐克明未按約定支付物業(yè)費(fèi)，已構(gòu)成違約。由于雙方在《業(yè)主公約》中明確約定了違約責(zé)任，即業(yè)主或物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，除應(yīng)補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)之外，還應(yīng)從逾期之日起按應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)的日千分之三向物業(yè)管理公司交納滯納金；新世界物業(yè)公司向徐克明主張2002年10月1日至2002年12月31日應(yīng)承擔(dān)的滯納金中的53元的請求成立，一審法院未予支持不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第一百零七條、第一百零九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零七條、第一百五十三條第一款（二）項，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十四條之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷沈陽市和平區(qū)人民法院（2003）和民合初字第486號民事判決第二項；

　　二、變更沈陽市和平區(qū)人民法院（2003）和民合初字第486號民事判決第一項為：徐克明給付新世界物業(yè)公司自2002年10月1日至2002年12月31日的物業(yè)費(fèi)588元（1.5元×130.6992平方米×3個月=588元），于本判決生效后七日內(nèi)給付；

　　三、徐克明給付新世界物業(yè)公司逾期交納物業(yè)費(fèi)的滯納金53元，于本判決生效后七日內(nèi)給付；

　　四、駁回雙方其他上訴請求。

　　一審案件受理費(fèi)按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)200元，徐克明與新世界物業(yè)公司各負(fù)擔(dān)100元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 董 菁

　　審 判 員 馬 巖

　　代理審判員 李 方 晨

　　二0 0四 年 四 月 九 日

　　書 記 員 韓 鵬