宋海霞訴鶴壁天泰建材批發(fā)大市場有限責(zé)任公司商品房買賣合同糾紛一案

河南省鶴壁市淇濱區(qū)人民法院

民事判決書

(2004)淇濱民初字第586號(hào)

原告宋海霞，女，1971年9月16日出生，漢族，鶴煤集團(tuán)職工，住鶴壁市山城區(qū)朝霞街南巷2號(hào)樓3號(hào)。
被告鶴壁天泰建材批發(fā)大市場有限責(zé)任公司，住所地鶴壁市淇濱區(qū)淇濱大道225號(hào)。

法定代表人李含富，該公司董事長。

委托代理人李勝強(qiáng)，男，1978年9月5日出生，漢族，該公司銷售經(jīng)理，住該公司宿舍。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。

原告宋海霞與被告鶴壁天泰建材批發(fā)大市場有限責(zé)任公司(以下簡稱天泰公司)商品房買賣合同糾紛一案，本院于2004年2月26日受理后，依法由審判員張保平適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告宋海霞與被告天泰公司委托代理人李勝強(qiáng)均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，我于2002年6月18日和被告簽訂了“鋪面房認(rèn)購合同”，合同約定：我向被告購買其位于鶴壁市淇濱大道東段北側(cè)，天泰市場商業(yè)鋪面房，市場一區(qū)三環(huán)第445號(hào)鋪位，建筑面積156.26平方米，每平方米售價(jià)1580元，合計(jì)246892.38元，被告于2003年4月底前將鋪面房交付我使用。合同簽訂后，我按合同第六條第一款“一次性付款優(yōu)惠8%”的約定，將房款227140.98元交于被告，但被告至今未將鋪面房交付于我，被告已違約，故請(qǐng)求：1、解除合同的履行；2、被告一次性退房款227140.98元、支付補(bǔ)償金11357元、按房款每日萬分之四支付違約金，并承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。

被告對(duì)原告主張的雙方簽訂合同的事實(shí)及合同內(nèi)容無異議，但認(rèn)為其實(shí)收房款與訴狀不符，原告未全額交清房款，不同意退房，不同意支付5%補(bǔ)償金及違約金，且其公司違約責(zé)任已履行完畢。

對(duì)當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

對(duì)雙方爭議的房款實(shí)收金額問題，原告提供被告天泰公司收其房款227000元的收據(jù)一份，時(shí)間為2002年6月18日。但稱當(dāng)時(shí)交款時(shí)已經(jīng)雙方同意，被告已同意零頭不要了。

被告為支持其抗辯主張，提供的證據(jù)為：2003年8月11日，被告收違約金收據(jù)一份。載明：“今收到天泰公司支付房款違約金2725.69元(貳仟柒佰貳拾伍元陸角玖分)，一區(qū)三環(huán)445號(hào)商鋪，面積156.261平方米，宋海霞、宋海麗，2003年8月11日，劉全民，2003年8月11日”。原告異議認(rèn)為，這是被告支付的五月份的違約金。

本院認(rèn)為，原、被告雙方提供的這2份證據(jù)，系書證，其來源形式合法，內(nèi)容客觀真實(shí)，與本案有關(guān)聯(lián)性，當(dāng)事人均對(duì)對(duì)方提供的證據(jù)內(nèi)容本身無異議，故均可作為有效證據(jù)使用。

依有效證據(jù)，案經(jīng)審理，本院確認(rèn)以下案件事實(shí)：2002年6月18日，原、被告雙方簽訂2002001號(hào)鋪面房認(rèn)購合同書一份。約定原告向被告購買其位于鶴壁市淇濱大道東段北側(cè)天泰公司第一區(qū)鋪面房三環(huán)第445號(hào)鋪位，建筑面積156.261平方米，每平方米售價(jià)1580元，合計(jì)金額246892.38元。按合同第六條“一次性付款優(yōu)惠8%”，原告應(yīng)交款金額227140.98元。合同第七條約定，“乙方(宋海霞)在甲方(天泰公司)購買商鋪付清全額房款一年，可申請(qǐng)無理由退房。一次性交清全額房款者，退房時(shí)可全額退還所交房款，并給予所交房款5%的補(bǔ)償。如因甲方原因未能交付使用，視為甲方違約。每逾期一日，須賠償乙方已付房款總額的萬分之四。如逾期超過30天，甲方仍未按規(guī)定時(shí)間交付使用，乙方有權(quán)單方終止合同。除此之外，甲、乙雙方同意互不追究其它經(jīng)濟(jì)和民事賠償責(zé)任”。合同簽訂后，原告于2002年6月18日交房款227000元，而至合同約定期限，被告天泰公司未能按約將鋪面房交于原告。2003年8月11日，被告支付原告違約金2725.69元。故原告于2004年2月26日訴至本院，要求解除合同、被告一次性退房款227140.98元、支付補(bǔ)償金11357元、按房款每日萬分之四支付違約金，并承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。

本院認(rèn)為，原、被告雙方以認(rèn)購形式簽訂的鋪面房認(rèn)購合同，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已按約收受了購房款，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。該買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂合同的同時(shí)，原告即交付房款227000元。被告以原告未交清全額房款227140.98元為由拒絕退房及支付補(bǔ)償金，顯然其以少付0.06%的房款來抗辯已付99.94%購房款的抗辯理由不成立。另外若是分期付款，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)分期付款的方式進(jìn)行約定，而合同中雙方僅對(duì)一次性付款的優(yōu)惠條款進(jìn)行了約定，且被告已支付了違約金，顯然是其已承認(rèn)了自己的違約行為，應(yīng)視為被告已同意原告少付140.98元的付款行為為一次性優(yōu)惠付款行為。故被告應(yīng)按合同約定承擔(dān)民事責(zé)任。而雙方在合同中約定的違約金的承擔(dān)問題，“如逾期.....”前是一句號(hào)，且“除此之外”的字眼應(yīng)當(dāng)理解為雙方對(duì)違約責(zé)任的負(fù)擔(dān)是一分項(xiàng)約定，即承擔(dān)30天的違約金和乙方單方終止合同，也就是說違約金最長的補(bǔ)償期限是30天，如超過30天，原告有權(quán)單方面終止合同、退房并要求被告支付30天所產(chǎn)生的違約金。故對(duì)原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持。而原告要求退還的房款及支付的補(bǔ)償金，也應(yīng)按原告實(shí)際交付的房款227000元并以此為基數(shù)計(jì)算，即補(bǔ)償金為11350元(227000×5%)。而對(duì)原告要求被告支付違約金的請(qǐng)求，因被告已于2003年8月11日支付了30天的違約金，對(duì)違約金事項(xiàng)已履行完畢，對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予支持。故依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、第一百零八條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第十五條之規(guī)定，判決如下：

一、立即解除原告宋海霞與被告鶴壁天泰建材批發(fā)大市場有限責(zé)任公司于2002年6月18日所簽訂的2002001號(hào)《鋪面房認(rèn)購合同書》；

二、被告鶴壁天泰建材批發(fā)大市場有限責(zé)任公司給付原告宋海霞購房款227000元、補(bǔ)償金11350元，兩項(xiàng)共計(jì)238350元；

三、駁回原告宋海霞的其它訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)6660元，由被告鶴壁天泰建材批發(fā)大市場有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀及副本一式六份，上訴于河南省鶴壁市中級(jí)人民法院。（E）

審 判 員 張保平

二00四年五月十七日

書 記 員 馬學(xué)芳