近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，房屋期貨買賣這種新的商品房買賣形式開(kāi)始出現(xiàn)，購(gòu)房者可以相對(duì)較低的價(jià)格買到心儀的住房，同時(shí)開(kāi)發(fā)商可以提前拿到購(gòu)房款進(jìn)行開(kāi)發(fā)。但是伴隨著期房買賣的熱潮，一系列相關(guān)的法律問(wèn)題不斷涌現(xiàn)，因此，國(guó)家出臺(tái)了一系列商品房預(yù)售許可證管理辦法規(guī)制期房市場(chǎng)。

一、什么是商品房預(yù)售?

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。

二、商品房預(yù)售應(yīng)該符合什么條件?

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)該符合下列5個(gè)條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押;

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人;

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間;

4、已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;

5、已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;

向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

三、什么是商品房預(yù)售許可證?

商品房銷售許可證是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷售的合法憑證，商品房預(yù)售許可證是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行期房銷售的合法憑證。如果開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中沒(méi)有取得銷售許可證或者預(yù)售許可證是不可以進(jìn)行房屋銷售的，在無(wú)證的情況下就算簽訂購(gòu)房合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效行為。

四、商品房預(yù)售許可的相關(guān)法律規(guī)定

2004年7月20日發(fā)布了《建設(shè)部關(guān)于修改的決定》，決定的部分內(nèi)容如下：

第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第七條 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

(一)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;

(二)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;

(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

第八條 商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開(kāi)發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書;材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。

(二)審核。房地產(chǎn)管理部門對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。

開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

(三)許可。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，告知開(kāi)發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。

(四)公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查閱。

第九條 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

第十條 商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。

盡管商品房預(yù)售許可證管理辦法的出臺(tái)在一定條件下規(guī)范了期房市場(chǎng)，但是近年來(lái)，期房房地產(chǎn)商攜款逃跑，購(gòu)房者付款卻錢房?jī)煽盏男侣劚缺冉允?，商品房預(yù)售許可制度相關(guān)的法律仍需不斷完善，同時(shí)購(gòu)房者必要時(shí)應(yīng)勇敢選擇用法律維護(hù)自己的利益和尊嚴(yán)，必要時(shí)律霸的律師將為您提供法律咨詢和法律幫助。