《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款規(guī)定：“當事人約定的違約金超過造成損失的30%，一般可以認為是《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“超過造成的損失”。此外，根據(jù)《最高人民法院關于逾期付款違約金計算標準的批復》和《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》，逾期付款造成的實際損失可參照銀行逾期貸款利率計算。

目前，土地出讓合同約定的違約金（滯納金）一般按每天千分之一計算，逾期貸款利率一般按每天2.1%或高于貸款基準利率水平30%-50%計算。如果按每天2.1%計算，也就是說增加30%，每天的違約金只有2.73%。

舉例：假設某房地產(chǎn)企業(yè)尚欠土地出讓金5億元，土地出讓合同約定“逾期付款的，每日按滯納金的千分之一承擔”。根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)企業(yè)每年需繳納滯納金1.825億元，但根據(jù)法律規(guī)定，滯納金每年僅造成4982.25萬元的損失（見下表），約定的滯納金已明顯超過法定滯納金損失。土地出讓的方式有哪些？

1。投標？

國家出讓一塊土地，并以招標公告的方式通知房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司制作招標文件，國家對房地產(chǎn)公司的資質(zhì)、信譽、資金實力、項目設計方案、投標價格、付款方式等因素進行綜合評價，決定哪個單位中標。因為這樣有人為因素，黑箱操作還是有空間的。

2。拍賣這種方法很簡單。國家公布土地情況，約定拍賣日期。所有感興趣的開發(fā)商都來交拍賣押金，然后就可以參加拍賣了。不管是誰在現(xiàn)場喊高價，都會把它拿走，其他什么都不會考慮。雖然這種方法簡單，不易暗中操作，但由于自由競價，價格無法控制?，F(xiàn)在市場上，那么多地王一級的地價幾乎都是通過拍賣產(chǎn)生的。

3。掛牌方式是國家公開出讓土地，各房地產(chǎn)開發(fā)商將自己的報價和方案送達指定地點。上市期間，其他公司仍可自行修改或重新提交報價及方案。在上市期結束時，最終公司是土地所有者。

4。收購

以上三種方式都是國家承認的。按照道理，土地不能私下交易，但有些人手里有土地，卻沒有開發(fā)的實力，或者只是想轉(zhuǎn)手。這樣，開發(fā)商就可以通過用地收購公司，將土地轉(zhuǎn)讓到自己手中。這種方式在市場上并不鮮見，但也有很多信息陷阱。每一個開發(fā)商都更加謹慎，招標、拍賣、掛牌、收購是土地出讓的四種主要方式。

如果讀者需要法律幫助，歡迎來到律霸進行法律咨詢。你知道嗎