俗話說，好的開始是成功的一半。作為企業(yè)，拆遷中遇到的問題要比普通房屋復(fù)雜得多。因此，在拆遷初期，如果能梳理出今后可能遇到的一些問題，提前布局，未雨綢繆，就能對(duì)拆遷過程更有信心。我們認(rèn)為，在拆遷前期，被拆遷企業(yè)的準(zhǔn)備工作應(yīng)當(dāng)包括以下幾項(xiàng)：一是了解拆遷項(xiàng)目的背景，主要包括拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)，是屬于集體土地上的拆遷還是屬于國(guó)有土地上的拆遷？拆遷主體是誰，項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容是什么？拆遷期限、拆遷規(guī)模，是否以及如何進(jìn)行拆遷，是否關(guān)系到公共利益？拆遷補(bǔ)償總額是多少？（這對(duì)于企業(yè)客戶確定心理價(jià)位非常重要）項(xiàng)目是否經(jīng)過區(qū)縣以上人民政府批準(zhǔn)，是否符合征收補(bǔ)償規(guī)定的相關(guān)法律文件？征收之初是否征求了相關(guān)公眾意見，是否按照2011年公布的《國(guó)有土地征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的法定程序執(zhí)行？第二，了解拆遷補(bǔ)償政策，雖然拆遷方制定的各項(xiàng)補(bǔ)償政策標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，但在確定補(bǔ)償要求時(shí)，只有參考價(jià)值，但具體的政策還是要認(rèn)真研究的，因?yàn)橹挥谐浞至私馇闆r，才能質(zhì)疑政策的不完善性、合理性和違法性。另外，在辦案過程中，我們經(jīng)常會(huì)遇到賠償項(xiàng)目缺失的情況。比如明明項(xiàng)目的實(shí)施意見中有停產(chǎn)停業(yè)虧損，但拆遷方告訴你不符合條件，你的企業(yè)沒有停產(chǎn)停業(yè)虧損?；蛘吒嬖V你，這個(gè)項(xiàng)目沒有土地補(bǔ)償，這是我們?cè)诓疬w維權(quán)中經(jīng)常遇到的問題。三是要對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行梳理，編制企業(yè)拆遷特別是大型企業(yè)拆遷的財(cái)產(chǎn)清單和材料清單。在拆遷之前，我們必須對(duì)自己的資產(chǎn)有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。我們不能指望評(píng)估公司幫我們解決企業(yè)有多少財(cái)產(chǎn)的問題，因?yàn)槲覀兌贾溃u(píng)估公司是由拆遷方指定和委托的，價(jià)格估算存在很大的隨意性。

財(cái)產(chǎn)清單主要包括企業(yè)范圍內(nèi)的土地、廠房、辦公室、職工宿舍面積、不動(dòng)產(chǎn)機(jī)器及附屬設(shè)施清單、動(dòng)產(chǎn)設(shè)備減值損失清單等，這樣的估算可以避免估價(jià)報(bào)告中的遺漏項(xiàng)目，損害我們的合法權(quán)益，更重要的是，它還可以幫助我們了解自己的情況，我們應(yīng)該對(duì)土地、房屋、設(shè)備搬遷、設(shè)備損壞等賠償項(xiàng)目的總額有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，我們可以在客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上作出合理的評(píng)估。

材料清單主要包括被拆遷企業(yè)的土地使用權(quán)證、各種協(xié)議、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅證明等。現(xiàn)有的要保存好，要列出清單。如果它們不重要，試著找到解決它們的方法。當(dāng)拆遷過程中的博弈達(dá)到一定程度時(shí)，拆遷方會(huì)采取各種手段對(duì)被拆遷企業(yè)施加壓力，比如要求稅務(wù)局對(duì)企業(yè)的稅收、消防、安全生產(chǎn)等方面進(jìn)行檢查，甚至對(duì)被拆遷企業(yè)進(jìn)行處罰。在這個(gè)時(shí)候，我們需要自己努力，預(yù)測(cè)各種可能出現(xiàn)的問題，提前預(yù)防，提前布局。此外，即將到期的銀行貸款也需要認(rèn)真對(duì)待。如果沒有拆遷，到期的銀行貸款可以用新貸款償還舊貸款或通過相關(guān)手續(xù)申請(qǐng)延期。一旦有拆遷，情況可能會(huì)改變。在實(shí)踐中，我們會(huì)遇到這樣的情況。企業(yè)貸款到期后，拆遷方催促銀行起訴被拆遷企業(yè)。在訴訟中，企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估很低，試圖通過申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)執(zhí)行來結(jié)束拆遷。一旦此時(shí)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢，就會(huì)非常被動(dòng)，甚至是致命的打擊。第五，信息渠道的建立

企業(yè)運(yùn)營(yíng)中積累的一些社會(huì)關(guān)系可能不會(huì)直接影響薪酬價(jià)格，但可以了解到大量的搜索信息。被拆遷企業(yè)要自覺建立信息渠道，能夠隨時(shí)了解拆遷進(jìn)度的相關(guān)信息，包括拆遷方和其他被拆遷方的信息。只有掌握了準(zhǔn)確的信息，我們才能做出決定，只有了解自己和他人，我們才能獲勝。因此，在聽到拆遷開始的信息后，要考慮如何建立信息來源渠道，不要因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而錯(cuò)失獲得有利補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)。六是準(zhǔn)備專業(yè)人員當(dāng)大型企業(yè)遭遇拆遷時(shí)，會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)律師和專業(yè)評(píng)估會(huì)計(jì)人員對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行清賬和評(píng)估，然后制定談判方案和應(yīng)急預(yù)案。從法律角度看，一旦與拆遷方直接接觸，就要防范財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，最重要的是事先采取法律保護(hù)措施，防止強(qiáng)拆或非法拆遷。第七，做好長(zhǎng)期斗爭(zhēng)的心理準(zhǔn)備。

以上各項(xiàng)準(zhǔn)備都已經(jīng)做好，剩下的需要我們的經(jīng)營(yíng)者做好長(zhǎng)期艱苦斗爭(zhēng)的心理準(zhǔn)備。我們都知道，利益越大，斗爭(zhēng)就越激烈。拆遷是為了重大利益的斗爭(zhēng)。我們不應(yīng)該指望通過幾輪談判就能解決這個(gè)問題。沒有奮斗的智慧和決心，就不可能完成這一重大工程。你知道嗎