首先，有必要解釋一下什么叫小產(chǎn)權(quán)房。

一般來(lái)說(shuō)，國(guó)家可以買賣的房產(chǎn)叫做大產(chǎn)權(quán)房。我們能買到的普通商品房通常屬于大產(chǎn)權(quán)房，包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和40年產(chǎn)權(quán)。但國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”有三種性質(zhì)：一是建在集體建設(shè)用地上，即建在宅基地上的房屋只屬于農(nóng)村集體所有人，其他村的農(nóng)民買不起；二是在集體企業(yè)用地上違法建設(shè)或者占用耕地的房屋。最后一種是各種農(nóng)業(yè)園區(qū)或養(yǎng)老院的別墅：如果這類房屋發(fā)生糾紛，購(gòu)房者不能得到補(bǔ)償，因?yàn)橘I賣合同無(wú)效。小產(chǎn)權(quán)房雖然存在一些問(wèn)題，但想買小產(chǎn)權(quán)房的人總可以列出很多好處，比如：小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格相對(duì)便宜；

交易過(guò)程不征稅；

不限購(gòu)，可以買有了錢；

不要擔(dān)心產(chǎn)權(quán)到期

但是，我想說(shuō)的是，如果我們不是真的無(wú)助，我們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度應(yīng)該是謹(jǐn)慎的，如果可以的話，我們應(yīng)該盡量不買。畢竟，買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)造成的后果還是非常嚴(yán)重的。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)不能申請(qǐng)房產(chǎn)證、銀行貸款和抵押貸款，其“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上是一種民間表達(dá)。說(shuō)白了，如果你想從合規(guī)性上來(lái)設(shè)置，其實(shí)它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檫@類房子不是國(guó)家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，當(dāng)然，你的購(gòu)房合同在房管局是沒(méi)有備案的。所以你不可能拿到合法有效的房產(chǎn)證。這其實(shí)是小產(chǎn)權(quán)房最大的問(wèn)題。此外，產(chǎn)權(quán)證還需要5張證件，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證。因?yàn)殚_發(fā)商沒(méi)有五證，那么小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者就不能到房管部門辦理相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房只有普通商品房的使用性質(zhì)。

同時(shí)，如果沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有記錄，就不能去銀行貸款，只能一次性交房款。事實(shí)上，壓力相當(dāng)大。所以你不能去銀行貸款。同樣，你以后也不能把這房子作為抵押貸款拿到銀行。此外，買賣時(shí)可能會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)和陷阱。因?yàn)椴皇欠课莸暮戏ㄋ腥?，很難抗拒國(guó)家的征地拆遷，購(gòu)房者也很難得到補(bǔ)償。如果小產(chǎn)權(quán)房違反國(guó)家政策被強(qiáng)拆，購(gòu)房者可能面臨既得不到房子，又討不回房款的尷尬局面。此外，開發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)會(huì)為了賺錢而偷工減料，再加上職能部門監(jiān)管不力，存在嚴(yán)重的安全隱患。在實(shí)際使用中，許多小產(chǎn)權(quán)房存在墻體開裂、房屋滲漏等質(zhì)量問(wèn)題，不能滿足建筑規(guī)范和風(fēng)、震、水、防火等標(biāo)準(zhǔn)。房屋質(zhì)量糾紛一旦發(fā)生，購(gòu)房者很難維權(quán)，只能自己承擔(dān)損失。此外，還存在物業(yè)費(fèi)征收難、物業(yè)服務(wù)不到位等一系列物業(yè)管理糾紛。

小產(chǎn)權(quán)房交易困難

如果將小產(chǎn)權(quán)房出售給非集體成員的第三人，由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房人可以與他人重新簽訂房屋買賣協(xié)議，以達(dá)到一房?jī)少u或多賣的目的，第三人的利益將得不到保障。談到繼承，麻煩太多了。最后一點(diǎn)，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定限制，開發(fā)建設(shè)缺乏監(jiān)管，對(duì)購(gòu)房者的利益造成一定影響。也就是說(shuō)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、沒(méi)有監(jiān)管都是灰色地帶，那么房子的質(zhì)量就要看開發(fā)商的心情和良心了。

如果你遇到一個(gè)有良心的開發(fā)商，給你蓋房子沒(méi)關(guān)系；

但是沒(méi)有監(jiān)督，人們會(huì)偷就偷，省就省。也許這房子會(huì)有很大的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。以后的維修可能會(huì)有比較大的問(wèn)題。所以綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房之所以沒(méi)有合規(guī)證明，是因?yàn)樗鼜母旧洗嬖趩?wèn)題。它可能導(dǎo)致一系列的問(wèn)題、麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。你知道嗎