最近，工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地行業(yè)主持單體或分層房屋產(chǎn)權(quán)證的案例屢見不鮮，產(chǎn)權(quán)變動后新行業(yè)主持單體或分層房屋產(chǎn)權(quán)證的案例也屢見不鮮，這就需要突破按宗地進行土地登記的規(guī)定，辦理土地分割登記。這類案件過去很少出現(xiàn)，部省對此沒有明確規(guī)定，各方認識也不盡相同。如果辦理分割登記，將對后續(xù)的物業(yè)管理產(chǎn)生重要影響。對于此類土地登記案件，要在現(xiàn)行法律法規(guī)框架內(nèi)，充分考慮工業(yè)用地、倉儲用地、研發(fā)用地的特點，區(qū)別情況，妥善處理。筆者認為，大部分工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地都與特定的工業(yè)項目相對應(yīng)，這就決定了工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地至少在一定時期內(nèi)不適宜進行轉(zhuǎn)讓和分割登記。除多層標準廠房、城市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等用地和明確的工業(yè)和研發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目外，為滿足中小企業(yè)生產(chǎn)和研發(fā)需求，盤活現(xiàn)有土地，提高土地集約經(jīng)濟水平利用。工業(yè)用地、倉儲用地、研發(fā)用地在一定期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。如果研發(fā)項目長期閑置，很容易影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展進程；二是項目土地出讓后，實施的項目可能與土地出讓時確定的項目有較大差異，影響產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，使政府難以實施產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)計劃。二是從產(chǎn)業(yè)、倉儲和研發(fā)項目建設(shè)的角度，不宜對產(chǎn)業(yè)、倉儲和研發(fā)項目用地進行分割登記。設(shè)定的用地條件和規(guī)模是保證工業(yè)、倉儲和研發(fā)項目正常運行的必要條件。如果將工業(yè)用地、倉儲用地、研發(fā)用地進行分割登記，土地就會分散，難以滿足工業(yè)用地、倉儲用地、研發(fā)用地項目的生產(chǎn)建設(shè)需要，也為分割轉(zhuǎn)讓提供了條件。三是從產(chǎn)業(yè)政策執(zhí)行的角度看，不宜單獨登記。

推動產(chǎn)業(yè)升級、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、研發(fā)產(chǎn)業(yè)、鼓勵技術(shù)創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)政策的實施，離不開對產(chǎn)業(yè)、倉儲、研發(fā)用地供應(yīng)的嚴格控制和后續(xù)監(jiān)管。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)注意建筑面積比、建筑系數(shù)、行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施用地比例、綠地率等指標的考慮。如果將工業(yè)用地、倉儲用地、研發(fā)用地分開登記，給予優(yōu)惠條件，很難保證用于實施產(chǎn)業(yè)政策的項目用地按原定用途使用，政府的產(chǎn)業(yè)政策也不易實施。四是從維護土地市場穩(wěn)定的角度出發(fā)，不宜分割土地進行登記。

工業(yè)用地、倉儲用地和研發(fā)用地的地價遠低于同區(qū)域的住宅用地、商業(yè)用地和辦公用地。此外，為支持企業(yè)發(fā)展，可對部分工業(yè)、倉儲、研發(fā)項目建設(shè)用地給予一定優(yōu)惠條件。如果將工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地分割，服務(wù)于工業(yè)、倉儲、研發(fā)項目的設(shè)計、行政辦公、宿舍樓等可能變相低價入市，影響正常的土地市場秩序，造成國有資產(chǎn)流失。第五，從依法進行土地登記管理的角度看，不宜分割土地登記。

土地登記辦法明確規(guī)定，土地實行宗地登記，只有共享宗地才能由使用者單獨登記。工業(yè)用地、倉儲用地、研發(fā)用地與商業(yè)地產(chǎn)項目在取得價格和使用方式上存在較大差異，不能采用商業(yè)地產(chǎn)項目分段登記的方式。此外，要大力支持企業(yè)利用自有土地抵押融資，可以根據(jù)土地評估價值抵押給多個債權(quán)人，無需工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地分割登記或分割抵押的前提。這不僅是按照土地管理進行土地登記的需要，而且可以滿足抵押權(quán)實現(xiàn)的需要。加快土地抵押登記，提高抵押權(quán)人的風(fēng)險意識。建議（1）明確土地出讓過程中的出讓條件，明確產(chǎn)業(yè)、倉儲、研發(fā)用地出讓合同中的出讓條件，為后續(xù)監(jiān)管提供有效依據(jù)。

對于可售工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地，如多層標準廠房、城市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、清明工業(yè)、研發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目等，建議在出讓合同中明確出讓條件，如：1。按合同條件開發(fā)，按期竣工驗收。受讓方必須是符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)，經(jīng)園區(qū)管委會批準，收回優(yōu)惠政策，并繳納原退稅。配套宿舍樓、行政辦公用地等不得分割轉(zhuǎn)讓。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

對于一般工業(yè)、倉儲和研發(fā)用地，建議在出讓合同中明確出讓條件，如：1。開發(fā)必須按轉(zhuǎn)讓合同約定的條件進行，并按期進行竣工驗收。一定期限內(nèi)（五年至十年）不得轉(zhuǎn)讓。只能整體轉(zhuǎn)讓，受讓方必須是符合原轉(zhuǎn)讓文件規(guī)定的投標資格，并經(jīng)發(fā)展改革部門、園區(qū)和土地管理部門批準的企業(yè)。取得房產(chǎn)證。依法轉(zhuǎn)讓后需要新建、改建的，受讓人必須持有新的項目批準文件和規(guī)劃意見。

以上所列出讓條件在工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地的土地登記表、證、證上以黑體字明確標示，不僅讓土地使用者和利益相關(guān)者充分了解出讓和分割的限制條件，同時也方便了相關(guān)部門的審查。（2） 對工業(yè)用地、倉儲用地和研發(fā)用地的用地人，要求取得逐棟、分層房屋權(quán)屬證書進行分割登記的，在土地登記過程中，對其轉(zhuǎn)讓、分割登記進行控制，根據(jù)土地登記以宗地為準的要求，原則上不允許分區(qū)（或分攤面積）登記。

土地登記申請人持有已變更房屋的房屋權(quán)屬證書分棟、分層進行登記的，需根據(jù)《產(chǎn)業(yè)、倉儲、研發(fā)用地轉(zhuǎn)讓合同》核對是否有分戶轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，有明確規(guī)定的，予以確認按規(guī)定辦理；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確的，原則上實行共有，不辦理分割（攤派）登記。但是，可出售的工業(yè)、倉儲和研發(fā)用地可以分攤。土地登記申請人持有土地出讓合同，要求分割登記的，土地利用部門確認符合土地出讓條件后，方可辦理登記。

工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地抵押登記，原則上不允許分割（或攤派）登記區(qū)域，但可以辦理整體多抵押登記。

原則上，工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地因司法判決發(fā)生部分產(chǎn)權(quán)變動的，歸共同所有，不得分割（或分攤面積）登記，但可銷售的工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地可以進行分攤面積登記。

對于其他土地用途，嚴格劃分地塊。一個宗地的土地使用者只能簽發(fā)一份證書，只有一個普通宗地才能分別向每個使用者簽發(fā)證書。允許銷售的開發(fā)項目，可憑房地產(chǎn)證另行核發(fā)。（3） 與發(fā)改委等項目部溝通、聯(lián)動、良好聯(lián)系。建議他們確認轉(zhuǎn)讓項目是否符合行業(yè)標準