房地產(chǎn)信托的過程是什么？房地產(chǎn)信托的運作過程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。歸根結(jié)底，這兩種模式是基金信托與房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的區(qū)別。由于國情不同，美國側(cè)重于基金信托REIT，日本側(cè)重于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托REIT。根據(jù)不同的模式，這一過程也存在一定的差異。美國的房地產(chǎn)信托通常以基金的形式出現(xiàn)。在基金設(shè)立階段，其主要運作過程如下：（1）基金評估。為了滿足自身的需要，基金發(fā)起人計劃募集REIT基金。主要工作包括：估算所需資金量、確定選擇REIT基金作為融資工具、考慮投資標(biāo)的的盈利能力能否達到必要的收益率等。（2）聯(lián)系承銷商，保薦人與承銷商討論投資募集事項，包括投資明細(xì)、募集資金明細(xì)和承銷方式。（3） 聯(lián)系律師和會計師。與有資質(zhì)的律師、會計師討論基金申請的相關(guān)法律、會計問題，選擇律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所全程服務(wù)，起草申請文件。此時，投資方案的財務(wù)可行性分析基本確定。

（4）聯(lián)系房地產(chǎn)顧問。如果基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)咨詢公司承擔(dān)，則需要與目標(biāo)公司協(xié)商，簽訂REIT管理咨詢合同，確定其權(quán)利和義務(wù)。

（5）當(dāng)所有文件準(zhǔn)備就緒后，您可以向SEC申請籌款。申請成功后，您需要確定托管機構(gòu)并簽署REIT合同。

房地產(chǎn)信托成立并在證券交易所上市后，進入正式運作階段。值得注意的是，這類證券一般需要信用評級機構(gòu)進行評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按照設(shè)立階段的約定實施投資計劃，托管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)投資信托公司的指示開展業(yè)務(wù)經(jīng)營，進行房地產(chǎn)交易，傭金收支、租金收支及相關(guān)商業(yè)投資。投資者通過證券交易商購買REIT證券，投資收益來自托管機構(gòu)。

在美國，首次公開發(fā)行房地產(chǎn)信托證券的登記是基于1933年《證券法》的表格11，該表格要求詳細(xì)披露房地產(chǎn)投資信托基金的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動、房地產(chǎn)狀況、財產(chǎn)處置信息，以及經(jīng)理人公司與投資公司之間的關(guān)系。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資信托基金也可以不經(jīng)登記私下發(fā)行，但根據(jù)1933年《證券法》第D條（第501-506條）的規(guī)定，非公開發(fā)行的投資者人數(shù)上限為35人。公開發(fā)行完成后，房地產(chǎn)投資信托基金有義務(wù)根據(jù)1934年《證券交易法》進行報告。此外，該法對房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運用和收益來源也有嚴(yán)格的要求。比如，房地產(chǎn)投資信托必須對股東人數(shù)和持股比例進行限制，防止股權(quán)過度集中；年收入的90%以上要分配給股東；募集資金大部分必須投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。超過75%的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押貸款、現(xiàn)金和政府債券組成。與此同時，其總收入中至少75%來自租金、抵押貸款收入和房地產(chǎn)銷售。在稅收方面，房地產(chǎn)投資信托基金得到了優(yōu)惠待遇。根據(jù)規(guī)定，不動產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，免征企業(yè)所得稅，避免了重復(fù)征稅的可能。日本模式的運作過程如下：

（1）房地產(chǎn)公司向投資者出售土地和建筑物，投資者將土地和建筑物的價款支付給房地產(chǎn)公司；

（2）投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)委托給房地產(chǎn)投資信托公司經(jīng)營管理；

（3）信托公司將全部房地產(chǎn)租賃給房地產(chǎn)公司，同時向公司收取租賃費；

（4）房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，并向承租人收取租賃費；

（5）信托公司向投資者支付紅利；

（6）信托銀行也可以在市場上出售房地產(chǎn)，從買方處獲得價格，然后按比例分配給投資者。

房地產(chǎn)業(yè)是投資密集型產(chǎn)業(yè)，雖然時間周期長，資金占用大，但利潤回報率高。但是，房地產(chǎn)本身不僅是耐用消費品，而且是投資品，會帶來投機風(fēng)險。投資者對此應(yīng)給予更多關(guān)注，建議在投資前咨詢相關(guān)專業(yè)人士和律師。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎參加法律咨詢。你知道嗎