一個(gè)人把房子賣(mài)給了別人，但在房子還沒(méi)交出去之前就死了。買(mǎi)方別無(wú)選擇，只能將該男子的繼承人，即其父母告上法庭，要求終止合同并賠償損失。日前，河?xùn)|區(qū)法院判決雙方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，男方父母在男方遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值范圍內(nèi)賠償原告1萬(wàn)元違約金和8000元中介費(fèi)。

去年8月2日，市民郭某通過(guò)介紹一家房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司，與男子尚某達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定尚某將河?xùn)|區(qū)某住宅小區(qū)一套83平方米的房屋以47.5萬(wàn)元的價(jià)格出售給郭某。據(jù)郭某交代，雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)證尚未辦妥。為防止出賣(mài)人違約，雙方在備注條款中特別約定：“以甲方（尚某）正式辦理房屋所有權(quán)證之日為準(zhǔn)，乙方（郭某）辦理貸款、過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。如雙方因個(gè)人原因未能在產(chǎn)權(quán)證辦結(jié)日前正常進(jìn)行房地產(chǎn)交易的，違約方應(yīng)支付對(duì)方全部房款的30%作為賠償。其余手續(xù)和協(xié)議以產(chǎn)權(quán)證簽發(fā)之日起簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。”之后，郭某向中介公司支付了尚某5000元定金和8000元中介費(fèi)。2007年10月，郭某給尚某打電話詢問(wèn)產(chǎn)權(quán)證，但接電話的卻是尚某的姐姐。她說(shuō)，尚某住院了，房子不能賣(mài)給郭某。后來(lái)，郭某得知尚某去世，父母是其合法繼承人，遂起訴法院依法終止與尚某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；尚某父母按合同約定支付了14.25萬(wàn)元賠償金，并退還了5000元定金和8000元中介費(fèi)。法庭上，尚某父母同意與原告解除合同，但不同意原告要求賠償并返還定金和中介費(fèi)的主張。兩被告辯稱(chēng)，他們對(duì)兒子的房屋買(mǎi)賣(mài)一事一無(wú)所知，上述房屋買(mǎi)賣(mài)合同既沒(méi)有履行，也沒(méi)有辦理合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)，因此該合同只是一份意向書(shū)或尚未成立的合同。而且，就在合同簽訂幾個(gè)月后，簽字人尚某意外死亡，兩被告既沒(méi)有違約嫌疑，也沒(méi)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任。經(jīng)審理，法院還認(rèn)定，尚某于2007年12月13日死亡，無(wú)其他合法繼承人。涉案房屋產(chǎn)權(quán)證于2007年12月25日取得。截至2008年3月，該房屋仍抵押，抵押價(jià)值16萬(wàn)元。

法院認(rèn)為，兩被告雖然不知道尚某與原告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)情況，但不能免除其作為尚某合法繼承人的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)尚某簽訂的合同項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)。但第二被告不是合同對(duì)方，而是合同對(duì)方的合法繼承人。被繼承人的債務(wù)，繼承人應(yīng)當(dāng)按照遺產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值清償。對(duì)于上述合同，原告和被告雙方均同意終止，并不違法，得到了法院的支持。對(duì)于違約責(zé)任，法院認(rèn)為，尚某的死亡不應(yīng)屬于意外事故，屬于法定免責(zé)。但考慮到本案的實(shí)際情況，原告自簽訂合同以來(lái)只支付了5000元定金和8000元中介費(fèi)，沒(méi)有其他費(fèi)用。違約金金額與索賠金額存在巨大差距。如果被告承擔(dān)高額的違約金，則有違公平原則。因此，兩被告應(yīng)向原告支付雙倍定金，即1萬(wàn)元，并按定金的違約金賠償原告代理費(fèi)8000元。你知道嗎