長(zhǎng)期以來，商品房買賣合同的簽訂和履行糾紛率居高不下?！备袷胶贤闹贫ㄕ咄哂泄逃械膬?yōu)勢(shì)，并為自己規(guī)定了一些有利的條款，主要是為了減輕和免除自己的責(zé)任，增加對(duì)方的責(zé)任，排除對(duì)方的權(quán)利。合同另一方無法競(jìng)爭(zhēng)，必須接受?！彼拇ㄊ」ど绦姓芾砭趾贤幪庨L(zhǎng)羅春說，“這實(shí)際上沒有遵循意思自治的原則，這是不公平的。在這種情況下，行政機(jī)關(guān)有必要制定和推廣示范文本，發(fā)揮示范和引導(dǎo)作用。”

新版文本更加注重開發(fā)商與消費(fèi)者之間義務(wù)的公平合理分配。為了消除對(duì)消費(fèi)者不合理、不公平的條款，新版文本提交標(biāo)準(zhǔn)條款評(píng)審專家委員會(huì)，由相關(guān)專家進(jìn)行評(píng)審，提供專業(yè)保護(hù)?！边@是一種創(chuàng)新的方法。

為爭(zhēng)取內(nèi)容詳實(shí)、依據(jù)充分、權(quán)利義務(wù)公平合理，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、四川省工商局在制定新版文本時(shí)更加注重程序的公開透明。如組織召開學(xué)者、律師、仲裁委員會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者代表等參加的文本修改論壇，聽取各方意見；通過網(wǎng)絡(luò)宣傳等方式征求社會(huì)意見；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，聽取和吸收各界對(duì)新版文本的合理建議。

新版文本與《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》等進(jìn)行了有效銜接，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和司法解釋。四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房管處處長(zhǎng)常成剛說：“新版文本采用了與舊版文本不同的文本結(jié)構(gòu)，以便于合同當(dāng)事人查閱，避免回頭看和翻閱。”第四，新版文本沒有將章節(jié)劃分為“行為權(quán)利義務(wù)違約責(zé)任”，而是以交易行為為主軸，將交易行為的各個(gè)組成部分設(shè)計(jì)成一個(gè)獨(dú)立的章節(jié)，各個(gè)組成部分的權(quán)利義務(wù)都體現(xiàn)在其中，義務(wù)設(shè)定條款之后是相應(yīng)的違約責(zé)任條款。”為防止銷售欺詐，新版文更加注重對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)。如第二章“商品房基本情況”從項(xiàng)目建設(shè)、預(yù)售依據(jù)、區(qū)位、用途、面積、房屋權(quán)屬等方面進(jìn)行了全面約定。其中，第二條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋的建造和服務(wù)情況告知受委托單位，這增強(qiáng)了當(dāng)事人獲取信息的對(duì)稱性，重點(diǎn)保護(hù)了買受人的知情權(quán)。

第四條第五款增加了出賣人在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示商品房所在建筑面積預(yù)測(cè)報(bào)告的義務(wù)，有利于購房人查閱和了解。第五條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)將商品房抵押告知買受人。第六條規(guī)定了出賣人對(duì)房屋權(quán)利的保障。由于商品房屬于預(yù)售，在實(shí)踐中，商品房售出后，出賣人擅自改變規(guī)劃或者設(shè)計(jì)，侵害了買受人的利益。對(duì)此，新版文規(guī)定，出賣人有義務(wù)不擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，有關(guān)部門同意變更時(shí)，出賣人有義務(wù)通知買受人。

在“要約邀請(qǐng)”條款中，新版文本參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，規(guī)定了銷售廣告和宣傳品的性質(zhì)，相關(guān)說明和承諾，以避免發(fā)生報(bào)價(jià)時(shí)，銷售廣告和宣傳材料的宣傳內(nèi)容與實(shí)際住房情況不符的糾紛問題。第三十二條明確了房屋的不利因素，出賣人應(yīng)當(dāng)以列舉的方式告知買受人，以保證買受人的知情權(quán)。第十章規(guī)定了商品房交易中對(duì)買受人權(quán)益有重要影響的其他事項(xiàng)。

依法辦理預(yù)售合同登記、商品房預(yù)告登記、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，是確認(rèn)房屋權(quán)利和購房人權(quán)益的重要保障。新版“文本”分別約定了上述三種登記方式，其中增加了出賣人保持網(wǎng)上合同文本與實(shí)際合同文本一致的義務(wù)，避免出現(xiàn)“陰陽合同”逃避監(jiān)管的情況。

針對(duì)實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的買賣雙方因買賣雙方以外的原因無法獲得購房貸款，出賣人要求買受人繼續(xù)全額支付，但買受人無法承擔(dān)的糾紛，新版文參照相關(guān)規(guī)定《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，并規(guī)定，買賣雙方因自身原因未能訂立《商品房擔(dān)保貸款合同》時(shí)發(fā)生的糾紛，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，當(dāng)事人有權(quán)解除合同，以及解除合同與否的案件如何處理，以公平設(shè)定權(quán)利并有效避免相關(guān)糾紛。

商品房交付糾紛高發(fā)。第十章對(duì)商品房本身、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)公共設(shè)施的交付條件、交付時(shí)間、交付程序以及相關(guān)違約責(zé)任等作出了明確、詳細(xì)的約定，并對(duì)糾紛高發(fā)的情況作了專門的規(guī)定。比如，對(duì)供水、供電、燃?xì)?、電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等6項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的開通手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行了明確規(guī)定，避免了以往因協(xié)議不明確而重復(fù)收取開通費(fèi)的情況。

自覺規(guī)范商業(yè)行為

特別提醒開發(fā)商，買賣雙方可以使用新版文本，也可以參照新版文本另行簽訂合同。對(duì)于新版文本中未約定或明確約定的內(nèi)容，買方和賣方應(yīng)根據(jù)房屋的具體情況，在相關(guān)條款后在空白行上補(bǔ)充協(xié)議，或另行簽署補(bǔ)充協(xié)議，這是協(xié)議。但補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容與新版文本不一致的，或者參照新版文本訂立的合同，不得再使用新版文本的名稱或者編號(hào)。在新版本的文本中，有一些條款需要選擇，填入空白，或刪除或添加；如果賣方選擇、填寫和增加重復(fù)使用，并且在簽訂合同時(shí)不與買方談判，這些條款將成為標(biāo)準(zhǔn)條款。格式條款不應(yīng)包含增加買方責(zé)任、排除買方權(quán)利、減少或免除買方責(zé)任等不公平、不合理的內(nèi)容。

四川省工商行政管理局合同司相關(guān)人士提醒，如果補(bǔ)充協(xié)議部分否定了新版文本，但仍使用新版文本的文字和數(shù)字，可能會(huì)引起消費(fèi)者的誤解，這是對(duì)消費(fèi)者的欺騙。消費(fèi)者遇到這種情況，可以直接向當(dāng)?shù)毓ど滩块T舉報(bào)，工商部門將按照《四川省合同監(jiān)督管理?xiàng)l例》進(jìn)行調(diào)查處理。此外，開發(fā)企業(yè)參照新版文本，自制的補(bǔ)充協(xié)議不應(yīng)包含不公平、不合理的內(nèi)容，以減輕和免除經(jīng)營者的責(zé)任，增加消費(fèi)者的責(zé)任，排除消費(fèi)者的權(quán)利。這種情況是可以調(diào)查的