[案例]

準(zhǔn)備買二手房的王小姐最近被房子的真實(shí)“年齡”搞糊涂了?！蔽蚁矚g二手房。房東說房子建于1998年，但我想房產(chǎn)證上的日期是1999年5月，土地使用證上的截止日期是2060年5月20日。房子是幾年的？我被騙了嗎？”王小姐很困惑。這房子有多舊？二手房的房齡與貸款、未來過戶等問題有關(guān)。如果你不知道，你就做不到。無論是房產(chǎn)證還是土地使用權(quán)證都不能準(zhǔn)確反映房屋的建設(shè)周期。

①房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有人實(shí)際取得產(chǎn)權(quán)的日期。如果是二手房，可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手兩到三次。房產(chǎn)證反映了房子最后一次被簽發(fā)的時(shí)間。房產(chǎn)證記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋實(shí)際竣工日期。

②雖然從《土地使用權(quán)證》上顯示的截止日期可以推斷該房屋于1990年5月20日取得土地使用權(quán)，但該房屋的建設(shè)與征地不在同一時(shí)期，開發(fā)商在取得土地后不能立即開工。以建設(shè)期和銷售情況來看，征地時(shí)間和房屋竣工時(shí)間之差最長可達(dá)10年。如何判斷二手房的真實(shí)年齡？

據(jù)專家介紹，區(qū)分二手房真實(shí)“年齡”的簡單方法有以下幾種：

（1）到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行檔案核對(duì)。無論是單位建房還是商品房，都會(huì)在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門登記，這是房屋最準(zhǔn)確的年代。另一個(gè)相對(duì)簡單的方法是詢問附近的老住戶，他們一般都把房子的年代記得很清楚。與房產(chǎn)證、土地證相比，這種方式更為有效；

（2）如果房子是新裝修的，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察。因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修很難改變，所以從廚衛(wèi)的裝修很容易判斷出房子的真正裝修年代。另外，地板的裝修不易更換，地板的質(zhì)量和風(fēng)格也容易看出房屋裝修的新舊；

（3）查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間大致可以推斷出房屋的期限。如果是商品房，產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間可以提前一兩年。如果是單位房，辦理時(shí)間比較長，至少兩三年。這一點(diǎn)適用于二手房。

[保證]

為避免房齡的“陷阱”，買受人也可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋實(shí)際工期與房東提供的工期不一致，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。你知道嗎