【案例】

2009年11月，賈某與孫某簽訂了房屋租賃協(xié)議，孫某將其擁有的房屋出租給賈某進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，為期一年，從2009年12月1日至2010年11月30日。2010年6月，孫先生在未通知賈先生的情況下將該房屋出售給第三人，并辦理了轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。a先生認(rèn)為，在租賃期內(nèi)，他對(duì)該房屋擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。Sun在未履行通知義務(wù)的情況下將該房屋出售給他人，侵犯了其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并起訴法院，要求法院裁定Sun與第三方之間的房屋銷(xiāo)售合同無(wú)效，并確認(rèn)其擁有對(duì)租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

[觀點(diǎn)]

sun與第三方之間的合同的效力是什么？司法解釋和《合同法》第30條的規(guī)定，賈在同等條件下對(duì)其租賃的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。孫先生在未履行通知義務(wù)的情況下出售房屋侵犯了賈先生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，環(huán)保局與第三方之間的房屋銷(xiāo)售合同應(yīng)視為無(wú)效，而孫某的行為也侵犯了他的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是附屬于承租人權(quán)利的權(quán)利，承租人的權(quán)利是根據(jù)租賃合同取得的債權(quán)，因此優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)本質(zhì)上也是債權(quán)，對(duì)第三人沒(méi)有效力，環(huán)境保護(hù)局與第三方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，賈某可以向?qū)O某要求相應(yīng)的賠償

[律師聲明]

鄭州律師同意第二意見(jiàn)，理由如下：

首先，從承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)來(lái)看，我國(guó)《物權(quán)法》并未將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定為物權(quán)，因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不屬于物權(quán)范疇，也不具有“世界相關(guān)性”，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)附屬于租賃關(guān)系。該權(quán)利的確立也是法律對(duì)房屋所有人的一項(xiàng)附加義務(wù)，可以自動(dòng)成為銷(xiāo)售關(guān)系的一個(gè)組成部分。從這個(gè)意義上講，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在本質(zhì)上仍然是一項(xiàng)債權(quán)，對(duì)第三方?jīng)]有任何效力。其次，從我國(guó)法律規(guī)定的角度來(lái)看，雖然《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)通則（試行）》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋出售無(wú)效”。然而2009年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人在合理期限內(nèi)未通知承租人就出售出租房屋或者有其他侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。因此，《城市房屋法》司法解釋2009年se合同變相修改了《民法司法解釋公告》?！耙虼?，如果承租人要求確認(rèn)出租人與第三方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，根據(jù)2009年的司法解釋，人民法院將不予支持。因此，我國(guó)現(xiàn)行法律也承認(rèn)了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效ssor侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是有效的

承租人只能要求賠償損失

總之，在這種情況下，sun在未事先通知承租人的情況下出售了房屋。Jia不得聲稱sun與第三方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，只能要求sun給予相應(yīng)的賠償