原告薛稱，2011年1月21日，他與被告房地產(chǎn)公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，同意向該房地產(chǎn)公司購買房屋。根據(jù)合同約定，該房屋款以抵押貸款的形式支付，原告于2011年1月25日向房地產(chǎn)公司支付首期款507804元。剩余118萬元通過向商業(yè)貸款銀行申請(qǐng)抵押貸款支付給房地產(chǎn)公司。原告根據(jù)合同支付了首期款。2011年5月15日，房地產(chǎn)公司工作人員電話告知原告**北京中關(guān)村支行因原告收入不足，不符合貸款總房?jī)r(jià)70%的條件而拒絕貸款，并要求原告將首付款增加至總房?jī)r(jià)的40%或增加一名共同買家。原告無法支付，不同意增加，并要求按照合同執(zhí)行。因此，到目前為止，原告尚未申請(qǐng)貸款。房地產(chǎn)公司稱，如果原告退房，將支付該商品房總房?jī)r(jià)的20%作為違約金。原告認(rèn)為，根據(jù)《北京商品房預(yù)售合同》附件席補(bǔ)充協(xié)議第1條規(guī)定，除買方自愿放棄抵押貸款或主動(dòng)要求商業(yè)銀行不貸款外，或買方的貸款申請(qǐng)因買方故意隱瞞購買單位數(shù)量或信用狀況而被拒絕，買方的貸款申請(qǐng)被銀行拒絕，賣方應(yīng)與賣方協(xié)商付款。如協(xié)商不成，出賣人應(yīng)解除合同，將買受人已支付的房款無息退還買受人。因此，原告因收入不足不能申請(qǐng)抵押貸款，不屬于補(bǔ)充協(xié)議約定的違約，不履行合同不屬于違約

因此，起訴要求：

1。終止原告與房地產(chǎn)公司簽訂的北京市商品房預(yù)售合同的命令。房地產(chǎn)公司返還原告支付的首期款507804元；3.訴訟費(fèi)用應(yīng)由房地產(chǎn)公司承擔(dān)被告房地產(chǎn)公司辯稱：

1。薛的銀行貸款比例低是由他自己的原因造成的，他無權(quán)終止合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十三條：“商品房買賣合同規(guī)定，買受人以擔(dān)保貸款形式付款，因一方原因未簽訂商品房擔(dān)保貸款合同，致使商品房買賣合同無法繼續(xù)履行的，另一方可以要求終止合同并賠償損失。因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同的，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以要求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收到的購房款本金及其利息、定金退還買受人?！?/p>

2.北京市商品房預(yù)售合同不符合終止條件。最高人民法院關(guān)于在當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步完善房地產(chǎn)糾紛案件審理指導(dǎo)意見的通知”妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩(wěn)定房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。。。買受人要求解除《商品房合同》糾紛案件，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行嚴(yán)格審查，不符合解除條件的，不得解除。。?！胺康禺a(chǎn)公司與薛某簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》合法有效，受法律保護(hù)，雙方應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性和合同的信譽(yù)。因此，房地產(chǎn)公司要求為駁回薛的索賠

[審理]

審理結(jié)束后，北市通州區(qū)人民法院作出判決：一、終止原告薛與被告房地產(chǎn)公司之間的北京市商品房預(yù)售合同；2、 被告房地產(chǎn)公司退還原告薛的購房首期款人民幣57804元，應(yīng)在本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行，二審維持原判,，判決已經(jīng)履行

[評(píng)估]

（一）北京市商品房預(yù)售合同的性質(zhì)

北京市商品房預(yù)售合同是各方當(dāng)事人在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上就民事權(quán)利義務(wù)的處分達(dá)成共識(shí)的表達(dá)。其性質(zhì)為民事合同，以其效力為目的，《中華人民共和國民法通則》，履行和責(zé)任的確定適用《中華人民共和國合同法》和其他法律及其司法解釋或行政法規(guī)（二）影響合同作為民事合同效力的因素，北京市商品房預(yù)售合同的生效和終止需要符合法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定或各方的共同約定。只有在有合法或約定的原因?qū)е潞贤瑹o效或終止時(shí)，合同才會(huì)失效。

中華人民共和國合同法第九十一條規(guī)定的合同終止情形包括：債務(wù)已按照協(xié)議履行；合同終止；債務(wù)相互抵銷；債務(wù)人依法存放標(biāo)的物；債權(quán)人解除債務(wù)；債權(quán)債務(wù)屬于同一人；法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。其中，合同解除是最常見的權(quán)利義務(wù)終止方式之一

合同解除包括約定解除和法定解除?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人可以協(xié)商一致解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。符合解除合同條件的，有權(quán)解除合同的人可以解除合同這是法律關(guān)于解除協(xié)議的相關(guān)規(guī)定。此外，《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定了合同終止的法律情形，主要包括：因不可抗力不能實(shí)現(xiàn)合同目的；在履行期限屆滿前，一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的；任何一方延遲履行其義務(wù)或有其他違約行為，導(dǎo)致未能實(shí)現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形

由于北京市商品房預(yù)售合同屬于普通民事合同，根據(jù)私法上的意思自治原則，在不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定的前提下，當(dāng)事人可以自由約定合同的內(nèi)容，包括合同的效力，協(xié)議的效力高于法律本身的一般規(guī)定。因此，從《關(guān)于在當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步完善房地產(chǎn)糾紛案件審理的指導(dǎo)意見》等司法政策和司法實(shí)踐的一般理論來看，法官通常以維護(hù)民事合同的效力為原則，不輕易終止民事合同或否認(rèn)民事合同的效力，在《北京市商品房預(yù)售合同》及其附件明確規(guī)定合同在特定情況下可以終止的情況下，與普通法或其司法解釋不同，人民法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人之間關(guān)于合同終止條件的現(xiàn)有約定，并根據(jù)附件約定的條件作出支持合同終止的判決。（三）合同終止后的責(zé)任"中華人民共和國基本法"規(guī)定,合同終止后，未履行的，終止履行；已履行的，當(dāng)事人可以要求賠償，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)根據(jù)合同的履行和性質(zhì)要求賠償損失這是法律關(guān)于合同終止后的責(zé)任和后果的一般規(guī)定。同樣地