案件事實(shí):

張某2003年1月30日與某開(kāi)發(fā)商簽訂了《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同)。合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2003年6月30日前將商品房交付張某。如逾期交付商品房超過(guò)30日，張某有權(quán)向開(kāi)發(fā)商追究已付款利息(利息自應(yīng)交付商品房之日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算)。

并且開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)向張某支付日萬(wàn)分之五的遲延交房違約金。

合同簽訂后張某按合同約定付清了全部購(gòu)房款51萬(wàn)元，但是開(kāi)發(fā)商至今始終未向張某交付商品房。經(jīng)張某多次交涉未果。

2004年10月30日，張某向法院起訴要求開(kāi)發(fā)商支付遲延交房違約利息36234元和遲延交房違約金127108元，并且繼續(xù)履行合同。

開(kāi)發(fā)商答辯認(rèn)為，本案合同約定違約金過(guò)分高于張某的損失，請(qǐng)求法院依據(jù)《合同法》第114條第二款的規(guī)定對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。

此案經(jīng)調(diào)解結(jié)案，開(kāi)發(fā)商一次性向張某賠償12萬(wàn)元。

律師評(píng)析:

四方律師事務(wù)所律師來(lái)*鵬

一、本案張某主張的違約金系“遲延履行”違約金，而非一般違約金。

所謂“遲延履行”違約金是指合同一方當(dāng)事人遲延履行合同義務(wù)而承擔(dān)的合同違約金。

所謂一般違約金是指除“遲延履行”違約金外，合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)和履行合同義務(wù)不符合合同約定而應(yīng)承擔(dān)的違約金。

《合同法》第114條第三款規(guī)定“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”

二、遲延履行違約金是典型的“懲罰性違約金”，而非“補(bǔ)償性違約金”。

所謂“補(bǔ)償性”違約金是指依據(jù)《合同法》第113條第一款的規(guī)定，合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金?！把a(bǔ)償性”違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失數(shù)額，如果違約金數(shù)額過(guò)分高于損失，可以請(qǐng)求法院和仲裁機(jī)構(gòu)依據(jù)公平原則對(duì)違約金數(shù)額適當(dāng)調(diào)整。

所謂“懲罰性”違約金是一方當(dāng)事人遲延履行合同義務(wù)時(shí)，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，造成損失的，還要賠償全部損失。根據(jù)《合同法》第114條第3款規(guī)定的遲延履行違約金即屬懲罰性違約金。懲罰性違約金的支付不以違約損失為前提，有損失的，除支付違約金外，損失另行賠償;沒(méi)有損失的，違約金照付不誤。

三、懲罰性違約金的適用，與實(shí)際損失無(wú)關(guān)，人民法院不能根據(jù)實(shí)際損失來(lái)調(diào)整違約金的數(shù)額。