一、設定房地產抵押應辦理登記嗎，抵押權什么時候生效

抵押合同的成立不等于抵押權的成立。房地產抵押是物權的變動，抵押合同是物權變動的原因行為，它是抵押關系成立的必要條件而非充分條件。抵押權人可因抵押合同的成立而產生請求權，即請求抵押人配合登記的權利，或在抵押物未經(jīng)登記的情況下，請求抵押人賠償損失的權利，但抵押權人不因抵押合同的成立直接取得抵押權。抵押權人在抵押物依法登記后方能取得抵押權。

如前文所述，《擔保法》第四十一條規(guī)定抵押合同登記之日起生效的錯誤在于未能將原因行為和物權變動加以區(qū)別，以致在實踐中被懷有惡意的抵押人利用，以消極對待抵押登記以促使抵押合同無效，免去其擔保責任。故此規(guī)定被《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》以相應規(guī)定補正，抵押物未經(jīng)登記的，抵押權不得對抗第三人，但抵押合同的效力仍應被承認。

二、抵押權生效時間

因此，抵押合同應自成立時生效，抵押權自抵押物登記時成立。

1、登記生效時間的確定登記日期的確定，不僅對抵押權發(fā)生效力的時間，而且在數(shù)個擔保物權共存的情況下識別抵押權的先后順序都至為重要。登記日期是以當事人申請抵押登記之日為準，還是以登記部門核準登記之日為準，差別甚大。因當事人一旦提交登記申請，對于登記部門何時能核準登記無能為力，以同一抵押物設定整個抵押權，申請在先的可能核準在后，申請在后的可能核準在先。特別是在土地使用權和房屋所有權這種互相關聯(lián)的標的物需要在不同的登記部門登記的情況下，行政部門的辦事程序和效率之不同造成的申請與核準的矛盾尤為突出。如果當事人因自己不能控制的原因導致權利受到損害，勢必對當事人不公平。因此，抵押登記以核準之日為準不可取，以申請之日為準更有利于公平保護各方當事人的合法權益。

所以，我國的司法解釋采取申請在先主義原則。抵押合同的當事人向登記部門提交債務合同、抵押合同、土地使用權證或房屋所有權證之日，為登記申請之日;登記申請之日，為抵押登記之日;抵押登記之日，為抵押權成立之日。

2、登記申請日的查證登記申請日應于抵押登記后核發(fā)的他項權利證上記載，當事人也可公證或見證收案回執(zhí)作為佐證，既未記載、又無回執(zhí)的，在發(fā)生爭議時，可到登記部門查詢收案登記，或根據(jù)他項權證的編號查出相鄰編號的他項權證，以相鄰編號他項權證的登記申請日期判斷本抵押登記的申請日期。

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