一、房屋買賣合同違約責(zé)任免責(zé)事由有哪些?

1、不可抗力。比如，地震、海嘯等。因不可抗力造成合同不能履行的，債務(wù)人不負(fù)責(zé)任。值得注意的是，在我國(guó)沿海城市的房屋買賣合 同中，一些發(fā)展商通過舉證臺(tái)風(fēng)天氣而主張免除逾期交房的責(zé)任，這種該主張不能成立。理由是，我國(guó)沿海地區(qū)每年都會(huì)有臺(tái)風(fēng)天氣，雖然每次的臺(tái)風(fēng)天氣何時(shí)發(fā)作 不能預(yù)見，但每年臺(tái)風(fēng)天氣的總數(shù)是確定的，而且是可以預(yù)測(cè)到的，由于商品樓房的建設(shè)周期長(zhǎng)，發(fā)展商應(yīng)合理地與購(gòu)房方簽訂交付房屋的時(shí)間，而不能以臺(tái)風(fēng)天氣 主張逾期交房的違約責(zé)任。

2、特別規(guī)定或約定。合同訂立時(shí)，法律有特別規(guī)定或當(dāng)事人約定有免責(zé)條款的，當(dāng)發(fā)生合同不履行或不完全履行又符合這些免責(zé)條款時(shí)，可以免除違約方的責(zé)任。

3、對(duì)方有過錯(cuò)。如果合同不能履行或不完全履行是由于對(duì)方的過錯(cuò)導(dǎo)致，不履行或不完全履行的一方不僅可以免負(fù)責(zé)任，而且有權(quán)要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

二、不可抗力的情形有哪些?

不可抗力是法定的免責(zé)事由，《合同法》規(guī)定，不可抗力“是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”常見的不可抗力有：

1、自然災(zāi)害如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、海嘯等。

2、政府行為。政府行為一定是指當(dāng)事人在訂立合同以后發(fā)生，且不能預(yù)見的情形。如運(yùn)輸合同訂立后，由于政府頒布禁運(yùn)的法律，使合同不能履行。

3、社會(huì)異常形象。一些偶發(fā)的事件阻礙合同的履行，如罷工騷亂等。不可抗力雖為合同的免責(zé)事由，但有關(guān)不可抗力的具體事由很難由法律作出具體列舉式的規(guī)定，因此根據(jù)合同自由原則，當(dāng)事人可以在訂立不可抗力條款時(shí)，具體列舉各種不可抗力的事由。

三、房屋買賣合同的基本內(nèi)容

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

(十一)解決爭(zhēng)議的方法;

(十二)違約責(zé)任;

(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。

買賣雙方在簽訂了房屋買賣合同以后，如果不存在著以上這些特殊情況誰都不能違約。就類似于貸款辦不下來，這就屬于不可抗力因素，在貸款辦不下來了的情況下只能解除房屋買賣合同，而且開發(fā)商要如數(shù)退還業(yè)主已經(jīng)交了的房款，包括之前交的定金。

房屋買賣合同解除后損害賠償應(yīng)該怎么算？

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