一、買賣不破租賃買受人租金起算點可以重新計算嗎?

買賣不破租賃買受人租金起算點不可以重新計算，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”

《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

二、購買二手房要注意事項有哪些?

第一，注意查看出賣方的證件

在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結(jié)婚證，需夫妻雙方簽字。

第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)

房屋的權(quán)利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權(quán)時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產(chǎn)證，此時買方交易有很大的風(fēng)險，有可能買房人長期無法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權(quán)。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經(jīng)實際取得房產(chǎn)證。

第三，注意房屋的抵押狀態(tài)

通常，出賣方在出售房屋時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導(dǎo)致買房人面臨合同無效的風(fēng)險，最后可能房款也無法追回。

第四，注意房屋的出租狀態(tài)

若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。

第五，注意房屋的性質(zhì)

房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區(qū)分房屋的性質(zhì)。

實際上，在買賣不破租賃中根本就不需要考慮租金的問題，因為買受人和出賣方都不能在合同沒有到期的情況下擅自修改租金條款了。如果買受人重新計算租金的起算點，甚至于想要廢除原來的合同，買受人該知道這樣的做法是違約的。

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的適用范圍有哪些