售后包租是近幾年來房地產(chǎn)商的一種銷售方式，它主要是針對(duì)商鋪等的銷售，相信大家都有所了解。這種銷售方式，他能給投資者帶來可觀的收入，所以很多投資者都以售后包租的形式向房地產(chǎn)商購買房產(chǎn)。但是，另一方面，這種方式也存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，許多投資者也因此損失慘重。那么，武漢房地產(chǎn)律師對(duì)于售后包租的法律風(fēng)險(xiǎn)有相應(yīng)的解答，今天小編就來帶大家一起來做一定的了解。

1、房屋租賃合同并非開發(fā)商簽訂，購買者無法依據(jù)房屋買賣合同要求開發(fā)商履行租金支付的義務(wù)

售后包租一般會(huì)涉及到兩種法律關(guān)系，一種是房屋買賣合同關(guān)系，一種是房屋租賃合同關(guān)系。開發(fā)商為規(guī)避投資回報(bào)承諾帶來的風(fēng)險(xiǎn)，一般只與購買者簽訂房屋買賣合同，房屋租賃合同往往是由購買者和開發(fā)商指定的管理公司簽訂。從法律關(guān)系角度將，房屋買賣合同關(guān)系和房屋租賃合同關(guān)系是相互獨(dú)立的法律關(guān)系，而且實(shí)踐中開發(fā)商在投資者簽訂租賃協(xié)議后，即已履行完其在買賣合同關(guān)系中投資回報(bào)承諾，在管理公司不能支付租金時(shí)，購買者無法依據(jù)房屋買賣合同要求開發(fā)商履行租金支付的義務(wù)。

2、房屋買賣合同合法有效，購買者要求開發(fā)商退房困難

雖然《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房，但是該規(guī)定只是建設(shè)部的規(guī)定，并非法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，開發(fā)商違反該規(guī)定與購買者簽訂的房屋買賣合同并不會(huì)因此而無效。因此，當(dāng)購買者知道巨額投資回報(bào)無法兌現(xiàn)企圖通過退房拿回購房款也難以得到法律支持。

3、管理公司往往是空殼公司，無力履行巨額租金支付義務(wù)

由于房屋買賣合同與房屋租賃合同為購買者分別與開發(fā)商和管理公司兩個(gè)不同主體簽訂，開發(fā)商往往只管售樓拿錢，售樓時(shí)吹得天花亂墜，拿到錢后就不管不顧，最終房產(chǎn)出租狀況不理想，甚至無人問津，購買者只能追究管理公司責(zé)任，而管理公司多為空殼公司，購買者最終往往追責(zé)無門，巨額回報(bào)也落空。

4、買賣商業(yè)地產(chǎn)無法辦理房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)大

房屋的產(chǎn)權(quán)問題也是購買者最應(yīng)該關(guān)注的問題，投資者能否取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，關(guān)系到所購房屋的各種權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。由于很多售后包租的項(xiàng)目在房屋尚未竣工的情況下進(jìn)行的銷售，房產(chǎn)位置不確定，或房屋是擅自分割形成的，這些都有可能導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。

5、購買者即便取回商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)也無法發(fā)揮商業(yè)價(jià)值

在管理公司無法支付租金時(shí)，即便購買者通過各種途徑取回房屋的使用權(quán)、收益權(quán)，但是商業(yè)地產(chǎn)往往通過分割出售等，購買者只是購買其中一小部分，然而商業(yè)地產(chǎn)必須作為整體使用，才會(huì)體現(xiàn)出其價(jià)值。不然，購買者收回也無法有效利用。

希望對(duì)大家有所幫助。投資向來都是風(fēng)險(xiǎn)越高收益越高，作為房地產(chǎn)的投資者，應(yīng)該明確認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，不能人云亦云，要清楚地了解自己所投資的東西的風(fēng)險(xiǎn)。就像本文所說的售后包租，因?yàn)槠渚哂芯薮蟮娘L(fēng)險(xiǎn)，所以一般投資者最好不要購買。如果要購買，也應(yīng)該考慮買賣合同對(duì)對(duì)價(jià)格的影響。

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