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隨著房價的不斷上升，購房壓力越來越大。部分人員有購買小產權房的打算，有的也已經準備購買小產權房了。那么什么是小產權房，如何擬制小產權房子買賣合同，需要格外注意的問題是什么。我們介紹一下什么是小產權、小產權房買賣合同范本和購買小產權房所應考慮的風險。

一、什么是小產權房

小產權房是指在農村的集體的土地上建設的房屋，未繳納土地的出讓金等費用的，其產權證不是由國家的房管的部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的了。小產權房是人們在社會的實踐中形成的一種約定的俗成的稱謂的。

該類房沒有國家的發(fā)放的土地的使用證和預售的許可證的，購房的合同在國土的房管局不會給予備案的。所謂產權證亦不是真正的合法有效的產權證的。

小產權房的出現(xiàn)與城市的房價躥升密不可分的，其成為社會的關注的熱點亦是從房價上漲的邁入快速之年的2007年開始的了。

按照國家的相關的要求啊。小產權不得確權的發(fā)證的，不受法律保護。2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)緊急通知，遏制違法建設、銷售“小產權房”。2014年1月，國土部赴五省督辦查處“小產權房”。2014年3月，國土資源部：清理統(tǒng)計小產權房，研究后分類處理。

二、購買小產權房合同內容

1、身份信息

2、標的甲方自愿將其村證房位于 市 區(qū) 的房屋(建筑面積 平方米)以人民幣元整(￥ 元)的價款出售給乙方。

3、定金事項 乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

4、過戶條件義務及稅費 本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

5、房屋權轉讓 本合同簽訂后，甲方對的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

6、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

7、違約責任

8、爭議解決

9、生效日期

10、簽字蓋章

三、購買風險

1、法律風險

鄉(xiāng)產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉(xiāng)產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利會無法得到保障。由于鄉(xiāng)產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

2、政策風險

在購買的是在建鄉(xiāng)產權房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。

3、監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是把購房資金預交給沒有任何資質和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

4、轉讓風險

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民把房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產權房就不能轉讓，而是說購買后也不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

本文理清了小產權房的概念、買賣合同的主要內容及購買小產權房所帶來的風險。建議不要購買小產權房，如確實需要買小產權房的，除與個人簽訂小產權房子買賣合同外，盡可能的與村集體簽訂相關協(xié)議，以盡量減少自己所承擔的風險，最大限度維護自身權益。

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