一、房貸合同毀約如何來進行處理?

房貸合同毀約的處理方式是應當按照合同當中所約定的定金來進行雙倍賠償。在商品房開發(fā)過程中，開發(fā)商經(jīng)常采取商品房預售的方式籌集開發(fā)資金。商品房預售時，買賣雙方往往不簽訂正式合同，而簽訂一份認購、訂購、預訂協(xié)議，由買受人交納一定數(shù)量的定金，作為對雙方簽訂正式合同的擔保。

上述定金由買賣雙方在認購協(xié)議中約定，具有我國《合同法》規(guī)定的定金的性質(zhì)，即交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)收回定金;收受定金的一方不履行合同的，應雙倍返還定金。只是《合同法》規(guī)定的;定金是履約定金，而上述定金的性質(zhì)則屬于訂約定金，即合同雙方當事人保證與對方簽訂正式合同。

由于《合同法》未規(guī)定訂約定金，故在司法實踐中爭議很大。于2003年6月1日實施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條對訂約定金的性質(zhì)予以明確，該條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

根據(jù)上述規(guī)定，毀約后定金能否退還，則要根據(jù)不同情況進行處理。對于一手房買賣，購房人同開發(fā)商簽訂了認購書并交付了定金，若購房人在新政出臺后，預期房價下跌不按照約定時間去簽訂正式合同，則要承擔違約責任，定金不能要回。如果按照約定時間同開發(fā)商商談正式合同的簽訂問題，雙方就認購書中沒有提及的簽約細節(jié)和其他條款，進行協(xié)商不能取得一致原因而未能簽訂正式合同，則系非因一方原因，而是因不可歸責于當事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔違約責任，開發(fā)商應將定金原額返還，而不應適用定金罰則。

因根據(jù)樓市新政中關(guān)于停止給異地置業(yè)者貸款的規(guī)定，買方無法貸款購房，則可視為情勢變更，在沒有約定按揭不成合同如何處理的情況下，應當依據(jù)公平原則免除買方的責任，定金應予退還。

而對于二手房買賣，買方簽約并交了定金后，若預期房價下跌而毀約，定金也要被沒收。此外，買方還應承擔違約責任，賠償賣方的預期利益損失，即房屋貶值損失。比如由于政策出臺后房價迅速下跌，買方毀約，導致賣方因房價貶值損失50萬，則賣方除沒收定金外，認為仍不足以彌補損失，可以向買方追討房屋貶值損失。

二、交購房定金需注意什么?

1、定金不能超過房價的20%。

2、如果購買的是期房，開發(fā)商應該向出示預售許可證，如果購買的是現(xiàn)房，那開發(fā)商應該向你出示大產(chǎn)證，住宅使用證及商品房質(zhì)量保證書。

3、房款是直接支付給開發(fā)商的，如果你覺得想留下痕跡為以后有糾紛做鋪墊的，就向開發(fā)商要銀行賬戶，直接劃入開發(fā)商賬戶，自己留好存根，在備注里注明是誰購買哪套房子的房款。

4、按現(xiàn)在政策，只有沒有中華人民共和國身份證的人(包括軍官證)，才要公證，例如持護照、回鄉(xiāng)證、大陸來往證的。

在購買房屋的時候都必須要非常的謹慎，因為很多的人員他們擔心這個房屋日后不會發(fā)生交易，并且對房產(chǎn)商來說的話，他也擔心房屋賣不出去，所以在雙方都有意向的情況之下就會簽訂預售合同，此時是可以做出一定的限制的。

如何預防買賣合同違約？

買房違約的責任應該如何承擔

單方面終止合同違約金比例是多少？