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目前，房價的不斷攀升已成為不容忽視的客觀現(xiàn)實。因此，在房屋買賣合同案件中，買方較少提出解除合同的請求。但是，因出賣人過錯而導(dǎo)致房屋合同解除后損害賠償應(yīng)該怎么算?律霸小編為您解答疑惑。

合同解除后，違約一方給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對方的損失。其賠償范圍不僅應(yīng)包括無過錯方積極損失的賠償，還應(yīng)當(dāng)包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。關(guān)于房屋買賣合同解除后的損害賠償，以下兩個問題值得注意：

(一)房屋升值部分在法律上應(yīng)作為何種損失要求出賣人賠償

首先來看，可得利益是當(dāng)事人在訂立合同時期望通過合同履行而獲得，由于違約行為發(fā)生而未實際發(fā)生的利益，具有未來性、期待性和現(xiàn)實性?？梢?，此時買受人實際獲得的現(xiàn)實的房屋升值部分不符合可得利益的特點，不能作為可得利益要求出賣人賠償。再看，房屋買賣合同成立并實際開始履行后，房價大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實際享有。不動產(chǎn)需要返還時，此升值部分便在理論上從不動產(chǎn)中分離并顯現(xiàn)出來，不應(yīng)再依附著不動產(chǎn)返還給有過錯的出賣人，而應(yīng)該屬于無過錯的買受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買受人。被買受人實際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。當(dāng)然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應(yīng)該符合以下幾個條件：

1、商品房買賣合同成立并實際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用;

2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還;

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評估。

(二)違約和欺詐懲罰性賠償

《解釋》第八條和第九條規(guī)定了開發(fā)商既構(gòu)成根本違約，又構(gòu)成欺詐的情況(其中屬于可以解除合同的情況有 3種)，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。也就是說如果發(fā)生了上述規(guī)定的幾種情況時，購房者可以要回款項的最高額為已付購房款加上相當(dāng)于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息和損害賠償金。

以上是為您整理的關(guān)于房屋買賣合同解除后損害賠償的相關(guān)注意事項。在房屋買賣合同履行過程中，當(dāng)一方違約的時，守約方要保留好相應(yīng)的證據(jù)。如果合同上已約定解除情形，在條件具備時，守約方應(yīng)及時行使解除權(quán)，并及時主張損失。如果您對這方面的問題還有不清楚的地方，可以咨詢律霸在線律師。

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